مدیران ساختمان، روزانه با مشکلات بسیاری دست‌وپنجه نرم می‌کنند که نه تنها این مشکلات از سوی مستاجران ساختمان است، بلکه بسیاری از مالکین واحدها نیز مسبب این مشکلات و هرج‌ومرج هستند. برخی از این مسائل را می‌توان با صحبت و گفتگو حل کرد، اما برای حلِ بسیاری از موارد باید سراغ قانون رفت و از مجاری قانونی آنها را پیش برد.
وظایف حقوقی مدیران ساختمان
در واقع باید گفت که مسئولیت مدیریت ساختمان، یک مسئولیت بزرگ و پرچالشی است و این افراد هستند که باید از ساختمان در برابر هر آسیبی محافظت کنند و مطمئن شوند که ساختمان ایمن، راحت و همسو با مقررات ایمنی است. در مقاله «نحوه انتخاب مدیر ساختمان» درباره وظایف کلی مدیران ساختمان توضیحاتی را ارائه دادیم، در این مقاله قصد داریم تا به‌طور خاص به موضوعِ وظایف حقوقی مدیران ساختمان بپردازیم و این وظایف را نام ببریم.
۱. وصول مطالبات و تقاضای صدور اجرائیه
یکی از مهم‌ترین وظایف حقوقی هر مدیر ساختمانی، وصول بدهی اعضای بدهکار هر ساختمان است. مدیران ساختمان برای انجام این کار می‌توانند اخطار را ابتدا به‌صورت کتبی به واحد مذکور ارائه دهند و در صورت عدم پرداخت مجدد، می‌توانند به شورای حل اختلاف محله مراجعه کنند و برای فرد بدهکار ابلاغیه صادر کنند. در صورتی که فرد پس از ابلاغ نیز از پرداخت بدهی خود سر باز زد، مدیر می‌تواند مطابق با نظر کارشناس معادل بدهی او را از اموال شخص بدهکار ضبط و به مزایده بگذارد.
۲. پیشگیری از خطرات زیست محیطی
خطرات زیست محیطی و پیشگیری از آنها، از جمله وظایف حقوقیِ مشترک میان تمام مدیران ساختمان است. کپک یا آفات نمونه‌هایی از خطرات زیست محیطی هستند که مدیران ساختمان در قبال بروز این موارد مسئول هستند و باید اقداماتی را برای پیشگیری از آنها انجام دهند. یکی از مهم‌ترین کارهایی که مدیران ساختمان در قبال خطرات زیست محیطی می‌توانند انجام دهند، این است که ساختمان را به‌صورت مداوم بررسی کنند تا در صورت مشاهده هر مورد مشکوکی، سریع‌تر برای رفع آن اقدام کنند.
رشد کپک یا آفات در هر ساختمانی، می‌تواند به مشکلی جدی تبدیل شود و حتی می‌تواند به واحدهای داخل ساختمان آسیب جدی وارد کند. در صورتی که این خطرات زیست محیطی در هر ساختمانی رخ دهد و باعث آسیب به ساختمان شود، معمولا از نظر قانونی و حقوقی، مدیر ساختمان را مسئول آن می‌دانند.
۳. دادن رسید در قبال پرداخت هزینه شارژ و دیگر هزینه‌های مشترک ساختمان
دیگر وظیفه‌ی مهم هر مدیر ساختمانی، تعیین مبلغ شارژ و دریافت آن و دیگر هزینه‌های ساختمان از اهالی ساختمان است. مدیر ساختمان از نظر حقوقی وظیفه دارد تا در قبال دریافت این هزینه‌ها، رسیدی به اهالی ساختمان ارائه دهد تا در صورت نیاز بتواند به این رسیدها رجوع کند تا پرداخت و عدم پرداخت شارژ و دیگر هزینه‌ها توسط شخصی با اشخاصی خاص را، ثابت کند.
۴. بازسازی‌های غیرحرفه‌ای در ساختمان
مدیران ساختمان، همچنین باید مراقب ساخت‌وسازها و بازسازی‌های واحدها در ساختمان باشند. در صورتی که در هر واحد بازسازی انجام شود و این بازسازی مغایر با قوانینی ایمنی باشد، می‌توان مدیر ساختمان را مسئول خسارات وارده دانست. بنابراین، مدیران ساختمان باید دقت بیشتری روی این موارد داشته باشند و از ایمنیِ کار مطمئن شوند و هر مشکلی را به صاحب ملک گوشزد کنند.
۵. اطلاع‌رسانی درباره تصمیمات اخذ شده درباره ساختمان به تمامی ساکنین غایب
در برخی مواقع، ممکن است برخی اعضای ساختمان امکان شرکت در جلسات را نداشته باشند و به همین خاطر، از تصمیمات و صحبت‌هایی که در جلسه گفته می‌شوند، مطلع نشوند. در این مواقع، مدیر ساختمان موظف است تا تمامی تصمیمات گرفته شده را ظرف کمتر از ۱۰ روز به گوش ساکنان غایب برساند.
۶. مدیریت امنیت ساختمان
مدیران ساختمان باید نظارتِ کاملی بر سیستم‌های امنیتی و به‌طور کل امنیت ساختمان داشته باشند. در واقع، آنها هستند که باید تمام موارد امنیتی در ساختمان را بررسی کنند و در صورت بروز هر مشکلی، آن را رفع کنند. ممکن است، ساختمانی نیاز به نصب سیستم‌های امنیتی داشته و لازم باشد تا نگهبانی برای ساختمان در نظر گرفته شود. حتی در ساختمان‌های بزرگ و مجتمع‌های مسکونی، لازم است که تیم امنیتی آموزش‌های لازم را ببینند و مسئول حقوقی تمام این موارد، مدیر ساختمان است.
مدیریت امنیت ساختمان شامل مراقبت از وسایل ساختمان نیز می‌شود. در صورتی که در شرح وظایف مدیر ساختمان در زمان انتخاب، این مورد ذکر شود که مدیر مسئول نگهداری و مراقبت از وسایل ساختمان مانند برخی وسایل در پارکینگ است و این وسایل سرقت شوند، مسلما در این حالت امکان شکایت از مدیر ساختمان بابت سرقت وجود دارد. اما در صورت عدم وجود چنین مسئولیتی، او می‌تواند مسئولیت این قبیل سرقت‌ها را قبول نکند.
۷. درخواست تخلیه برای واحدهایی که در امر بازسازی ساختمان همکاری نمی‌کنند
ممکن است در برخی مواقع لازم باشد ساختمان را برای رفع مشکلاتی، بازسازی کنند و یا بخشی از آن را تعمیر کنند. در صورتی که بازسازی و انجام تعمیرات ساختمان به تایید اکثر اعضای ساختمان رسیده باشد و در این میان، فردی برای انجام این کار و تخلیه ساختمان همکاری نکند، در اینجا مدیر ساختمان می‌تواند با مراجعه به دادگستری یا مجتمع قضایی، درخواست تخلیه آپارتمان را برای فرد مذکور صادر کند.
۸. پاسخگویی به مشکلات اهالی ساختمان
مدیران ساختمان باید برای تمام اهالی ساختمان گوش شنوا داشته باشند و به صحبت‌های آنها در مورد ساختمان گوش دهند. به عنوان مثال، ممکن است بین دو نفر از اهالی ساختمان نزاعی پیش آمده باشد و یا یکی از واحدها دچار مشکلی شده باشد و سراغ مدیر بیاید، که در این صورت مدیر است که باید کامل به حرف‌های آن گوش دهد و در صورت نیاز آنها را راهنمایی و کمک کند. در حالی که برخی مشکلات معمولا بدون حضور مدیر حل می‌شوند، اما در مورد هر چیزی که در ساختمان رخ می‌دهد لازم است تا با مدیر صحبت کنید و خودسرانه کاری را انجام ندهید.
به عنوان مثال، اگر یکی از اهالی ساختمان متوجه شود که دستگاه هشدار حریق ساختمان کار نمی‌کند، درست نیست که خودش کارهای لازم برای تعمیر دستگاه را انجام دهد و در این موارد خاص حتما باید به مدیر مراجعه کند، چرا که مدیر مسئول حقوقی انجام این کارها است.
۹. نظارت بر سیستم‌های پیشگیری از آتش‌سوزی
یکی از مهم‌ترین کارها برای محافظت از ایمنی ساکنین هر ساختمانی، اطمینان از کارکرد صحیحِ سیستم پیشگیری از آتش‌سوزی است. مدیران ساختمان هستند که باید به‌صورت مداوم سیستم‌های پیشگیری از آتش‌سوزی ساختمان را بررسی کنند تا مطمئن شوند که در شرایط اضطراری، به‌درستی کار می‌کنند. آنها می‌توانند بررسی دوره‌ایِ سیستم‌های آتش‌نشانی، کپسول‌های آتش‌نشانی و سیستم‌های تشخیص دود را به یک شرکت یا شخص ثالثی واگذار کنند تا از عملکرد آنها مطمئن شوند.
۱۰. عدم واگذاری مسئولیت مدیریت ساختمان به فردی دیگر و بدون رضایت ساکنان آپارتمان
مدیر ساختمان در جلسه‌ای در ساختمان، به نام مجمع عمومی ساختمان، انتخاب می‌شود و در همین جلسه است که تمام مسئولیت‌های حقوقی و غیرحقوقی مدیریت را قبول می‌کند. بنابراین و پس از انتخاب در مجمع، او حق طفره رفتن و شانه خالی کردن از زیر بار مسئولیت را ندارد و همچنین نمی‌تواند شخص دیگری را به عنوان مدیر ساختمان و به جای خود معرفی کند.
۱۱. نگهداری از صورت‌جلسات و اسناد کتبی
از جمله مهم‌ترین وظایف حقوقی هر مدیر ساختمانی، این است که از اسناد و صورت‌جلسات مجمع عمومی ساختمان به‌خوبی نگهداری کند. تمامی این اسناد باید به‌درستی نگهداری شوند تا در صورت تغییر مدیر در ساختمان، بتواند تمام آنها را به مدیر بعدی واگذار کند و یا اینکه در صورت بروز مشکل حقوقی و قانونی، بتوان از آنها در راجع قضایی و قانونی استفاده کرد.
۱۲. مسئولیت حقوقی مدیر ساختمان در قبال آسانسور
یکی از وظایف مهم مدیران ساختمان، نظارت بر وضعیت آسانسور ساختمان است. به این معنا که، در صورت بروز مشکل برای آسانسور و عدم رفع آن توسط مدیر ساختمان، او می‌تواند تحت پیگرد قانونی قرار گیرد. در واقع، مدیران ساختمان باید آسانسور را به‌صورت دوره‌ای بررسی کنند و برای این کار، باید قراردادی با شرکت‌های مربوطه امضا کنند تا افراد متخصص بتوانند روی آسانسور و سلامت آن نظارت داشته باشند.
در صورتی که حادثه‌ای برای یکی از ساکنین ساختمان رخ دهد، آن فرد و دیگر اهالی می‌توانند از مدیر ساختمان شکایت کنند و پیامدهای حقوقی و مالی او خواهد داشت.
شکایت از مدیران ساختمان در صورت انجام دادن وظایف حقوقی
در بالا به لیستی از وظایف حقوقی مدیران ساختمان اشاره کردیم. اما خوب است بدانید که مدیریت ساختمان وظیفه‌ی بسیار جدی و پرچالشی است و در صورت عدم اجرای برخی از این مسئولیت‌ها، شخص مدیر ساختمان می‌تواند تحت پیگرد قانونی قرار بگیرد. در ادامه قصد داریم تا لیستی از تخلفاتی که مدیر ساختمان انجام می‌دهد را نام ببریم که هر کدام می‌توانند زمینه‌ای برای طرح شکایت از او باشند:
کلام آخر
مسئولیت‌های حقوقی مدیران ساختمان، مسئولیت‌های بسیار حیاتی و جدی هستند که در صورت سهل‌انگاری در انجام هر کدام از این وظایف، ممکن است فرد یا افرادی و یا به‌صورت کلی ساختمان، دچار سانحه و مشکل شود. بنابراین، مدیران ساختمان باید از تمام این وظایف آگاهی داشته باشند و بعد، اقدام به پذیرش مسئولیت مدیریت ساختمان کنند.
