کسانی که در خانه‌های ویلایی، کلنگی یا آپارتمان‌های قدیمی زندگی می‌کنند، ممکن است با پیشنهادهای مختلفی برای مشارکت در ساخت روبه‌رو شوند. حسن انجام چنین کاری برای این افراد این است که بدون نیاز به داشتن سرمایه بسیار، صاحب یک واحد نوساز می‌شوند. به خصوص اگر بافت خانه فرسوده شده باشد و ایمنی افراد ساکن در آن به خطر افتاده باشد، مشارکت در ساخت می‌تواند آنها را از نگرانی در بیاورد.
برای اینکه بتوانید به فرد یا مجری طرح دیگری مراجعه کنید، باید قراردادی بین شما و آن فرد امضا شود که با نام قرارداد مشارکت در ساخت شناخته می‌شود. در این قرارداد جزئیات نحوه مشارکت ذکر می‌شود. به این ترتیب از بروز بسیاری از اختلافات پیشگیری می‌شود و اگر در هر مقطعی از پروژه اختلافی بین مالک و سازنده ایجاد شد ،با استناد به این قرارداد می‌توان دعوی مربوط به آن را پیگیری کرد.
قرارداد مشارکت چیست و چند نوع دارد؟
همان‌طور که پیش‌تر اشاره کردیم، قرارداد مشارکت قراردادی است که بین یک یا چند مالک و یک یا چند سازنده منعقد می‌شود. در این قرارداد، نحوه سرمایه‌گذاری مشترک برای ساخت یک ساختمان ذکر می‌شود. قراردادهای مشارکت چند نوع دارند؛ در نوع اول قرارداد چیزی در مورد مساحت و قیمت زمین وجود ندارد و تنها موارد مربوط به زمان‌بندی و ساخت ساختمان جدید ذکر می‌شود و در پایان کار، مالک و سازنده در ساختمان جدید شریک می‌شوند.
در نوع دوم قرارداد، در پایان هر مرحله از ساخت سهمی به سازنده واگذار می‌شود. در نوع سوم، هر زمان که کار ساخت به یک مرحله مشخص رسید، مالک به سازنده وکالت می‌دهد تا بتواند برای تنظیم سند رسمی اقدام کند. اما در آخرین نوع قرارداد مشارکت، از همان ابتدا سه دانگ از ملک به سازنده واگذار می‌شود تا ساخت ساختمان جدید شروع شود.
طبق اصل آزادی قراردادها، شما می‌توانید هر شرطی که مخالف قانون نباشد را به قرارداد خود اضافه کنید. به همین دلیل این قرارداد می‌تواند در قالب ماده ۱۰ قانون مدنی قرار گیرید. در نتیجه عقد یک قرارداد مناسب که برای هر دو طرف سودبخش باشد، به دانش حقوقی احتیاج دارد. پس شاید بهتر باشد برای عقد چنین قراردادی از یک وکیل مشورت بگیرید تا در آینده به مشکل حقوقی برنخورید.
مهم‌ترین موارد قانونی مندرج در قرارداد مشارکت
برای بستن چنین قراردادی باید به طور دقیق مشخص کنید که موضوع قرارداد چیست، هر طرف چه آورده یا سرمایه‌ای دارد و سهم هر فرد چه‌قدر است. مدت زمان قرارداد، نحوه پرداخت هزینه‌ها، تعهدات هر طرف و ضمانت اجرایی آنها نیز باید در قرارداد ذکر شود. برای این که دقیق‌تر بدانید چه ملزوماتی باید در قرارداد وجود داشته باشد، موارد زیر را در نظر داشته باشید.
- آورده طرفین: هر دو طرف آورده‌ای برای مشارکت در ساخت دارند. برای مثال، یک طرف ملک خود را در اختیار گذاشته و طرف دیگر سرمایه‌گذاری کرده و ساخت‌وساز را بر عهده دارد. همچنین ممکن است خود مالک بخشی یا تمام سرمایه ساخت را بپردازد و سازنده تنها ساخت‌وساز را برعهده داشته باشد. این موارد باید در قرارداد ذکر شوند.
- تعهدات مالک یا مالکین: مالک موظف است ملک خود را در اختیار سازنده قرار دهد. همچنین پرداخت عوارض شهرداری و مالیات‌های ملک نیز برعهده مالک است. بهتر است به‌منظور ارزش‌گذاری دقیق ملک و پیشگیری از بروز اختلاف در آینده، جزئیات ملک و ویژگی‌های آن نیز در قرارداد ذکر شود.
- تعهدات سازنده یا سازندگان: به طور معمول مجری طرح، اداره پروژه ساخت‌وساز و پرداخت هزینه‌ها را برعهده دارد. باید به طور دقیق ذکر شود که هزینه‌ها چه مواردی را شامل می‌شوند. برای مثال، به‌طور معمول سازنده هزینه اجاره بهای مالک در زمانی که ملک در حال ساخته شدن است را برعهده می‌گیرد. به طور معمول سازنده از مالکین وکالت‌نامه گرفته و کارهای مربوط به تجمیع اسناد را انجام می‌دهد. در این بین، هزینه‌های مربوط به تجمیع اسناد برعهده سازنده است. سازنده همچنین باید پیگیر دریافت مجوزهای مربوط به ساخت باشد و تمام یا بخشی از هزینه‌های آن را طبق توافق بپردازد.
- مدت قرارداد: باید مدت قرارداد به طور دقیق و با ذکر روز و ماه ذکر شود. مالک باید در زمان مشخص ملک را در اختیار سازنده قرار دهد و سازنده نیز موظف است در مدت زمان خاصی که مورد توافق است، ساختمان را تحویل دهد.
- نسبت سهم هر طرف: سهم هر طرف نیز که متأثر از توافق طرفین و عرف جامعه است نیز، باید در قرارداد مشخص شود.
- ضمانت اجرایی: این امکان وجود دارد که هرکدام از طرفین نتوانند به تعهدات خود پایبند باشند. در این صورت باید شرایطی در قرارداد وجود داشته باشد که هم به‌عنوان ضمانت اجرایی در نظر گرفته می‌شود و هم در صورت بروز اختلاف برای پیگیری دعوی به کار می‌رود.
بهتر است تاریخ هرکدام از مراحل ساخت‌وساز، از خاک‌برداری گرفته تا تحویل را در قرارداد ذکر کنید تا همه چیز شفاف و قابل‌پیگیری باشد. همچنین برای اطمینان بیشتر، قبل از امضای قرارداد، از یک کارشناس مشورت بگیرید.
نکاتی که نباید برای عقد قرارداد نادیده بگیرید
رعایت برخی نکات در زمان عقد قرارداد باعث می‌شود در آینده از اختلافات و اضطراب‌های ناشی از آن در امان باشید. پس سعی کنید این نکات را نیز در نظر داشته باشید.
- حتما قرارداد را در دفاتر ثبت اسناد رسمی یا دفترهای وکالت تنظیم کنید.
- تنها مالک یک ملک با سند رسمی یا شخصی که از او وکالت دارد، می‌توانند قرارداد را امضا کنند.
- استفاده از مصالح مرغوب و باکیفیت باید به‌عنوان بخشی از تعهدات سازنده ذکر شده و ضمانت اجرایی داشته باشد.
- بالای هر صفحه از قرارداد باید عبارت قرارداد مشارکت در ساخت وجود داشته باشد. از عبارت‌های دیگر مانند مبایعه‌نامه استفاده نکنید.
- شما می‌توانید در قرارداد ذکر کنید که هر کدام از طرفین در صورت تأخیر در انجام تعهدات خود، به‌ازای هر روز یا ماه ملزم به پرداخت جریمه هستند. طبق ماده ۲۲۸ قانون مدنی این جریمه در صورتی پرداخت می‌شود که تأخیر به دلیل حوادث غیر قابل پیش‌بینی یا عمل طرف دیگر اتفاق نیفتاده باشد.
- بهتر است مالک از دادن حق دریافت وام و وام‌گذاری به قید اجتناب کند. اگر برای انجام کار اداری به طرف مقابل وکالت دادید، باید مدت زمان آن کوتاه و مشخص باشد.
در نهایت باید شرایط فسخ نیز در قرارداد مشخص باشد و تمام شرایط دیگری که مورد توافق طرفین است، در قرارداد ذکر شود.
حل اختلافات از طریق داوری
امکان بروز اختلاف در قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد. در نتیجه ممکن است طرفین در قرارداد خود ذکر کنند که حل اختلافات این قرارداد از طریق داوری انجام می‌شود. در این صورت طرفین یک کارشناس به‌عنوان داور انتخاب می‌کنند و نام و اختیارات او را در قرارداد ذکر می‌کنند. این فرد مانند ریش‌سفید یا میانجی نیست؛ بلکه شبیه به یک قاضی، در صورت بروز اختلاف بین طرفین داوری می‌کند. حضور چنین فردی مفید خواهد بود، زیرا می‌تواند خیلی از اختلافات را قبل از آنکه کار به دادگاه بکشد برطرف کند.
خطرات در مورد مشارکت در ساخت
برای سازنده این خطر وجود دارد که سند ملک صحیح نباشد. در نتیجه سازنده باید استعلامات مربوط به سند را دریافت کند و از صحت آن مطمئن شود. در مورد مالک نیز ممکن است دادن حقوقی مانند وکالت برای دریافت وام، پیش‌فروش یا فروش ملک دردسرساز شود. برای مثال اگر سازنده بر روی ملک وام بگیرد و نتواند از عهده پرداخت آن بر بیاید، ممکن است ملک مصادره شود.
