تصور کنید پس از سال ها پس انداز و انجام تحقیقات بسیار زیاد، زمینی را در یکی از شهرستان های خوش آب و هوای کشور خریداری کرده اید؛ خانه یا باغی رویایی که قرار است مقصد شما و خانواده تان برای تعطیلات آخر هفته و پایان سال باشد و یا شاید زمینی که قصد دارید زیباترین ویلای جهان را با سلیقه خود در آن بسازید. ما اینجا هستیم تا به شما هشدار دهیم در صورت عدم توجه به قوانین و نوع سند ملکی که معامله می کنید، رویاهای شیرین و رنگارنگتان خیلی سریع دود شده و به هوا خواهند رفت. یکی از مواردی که به هنگام معامله ملک های روستایی باید مد نظر داشته باشید، استعلام سند شورایی است.
سند شورایی نوعی سند عادی و مورد قبول قانون است که معمولا زمین های کشاورزی، باغات، ویلاها و املاک در روستاها و شهرستان های کشور به واسطه آن معامله می شوند. آگاهی از ماهیت سند شورایی و همچنین شیوه استعلام آن، اهمیت بسیار زیادی دارد و می تواند سرمایه شما را از بسیاری از ریسک ها محافظت کند. به همین منظور، ما تصمیم گرفته ایم تا این مقاله را به معرفی چیستی این سند و نکات مهم مرتبط با آن، اختصاص دهیم.
آنچه لازم است درباره سند شورایی بدانیم!
توصیف کلی فرایند خرید یک ملک بسیار ساده است: پیدا کردن ملک مورد نظر، پرداخت هزینه، دریافت سند. سند در واقع مدرکی است که مالکیت یک ملک را مشخص می کند. ویژگی ها و مشخصات ملک به صورت کامل در سند عنوان شده است و به اعتبار این سند، مالک می تواند نسبت به فضای مشخصی ادعای مالکیت داشته باشد. قانون کشور ایران، دو نوع سند را به رسمیت می شناسد:
- سند های رسمی: سند رسمی در اداره ثبت اسناد رسمی کشور و دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت می شود. تنظیم و ثبت این اسناد بر اساس مقررات و قوانین خاصی صورت می گیرد و هر آنچه که در سند ذکر شود، برای قانون حجت است. سندهای رسمی را مامورین رسمی قانون (مانند کارمندان و کارشناسان دفاتر ثبت اسناد کشور) تنظیم می کنند.
- سند های عادی: از نظر قانون هر سندی که رسمی نباشد، عادی است. به عنوان مثال، اگر شما برای خرید یک خانه در آژانس املاک مبلغی را پرداخت کنید و معامله به صورت مبایعه نامه ثبت شود، شما به استناد مبایعه نامه، مالک جدید ملک هستید. مبایعه نامه نوعی سند عادی است که وجاهت قانونی دارد اما ارزش آن از سند رسمی کمتر است. قولنامه ها و سند های شورایی نیز در دسته سندهای عادی قرار می گیرند.
تصور کنید قصد خرید یک باغ بزرگ و زیبا را در نزدیکی مشهد دارید. پس از پرداخت قیمت این باغ، قولنامه ای تنظیم می شود و سپس به تایید چند شاهد و در نهایت رئیس شورای محلی منطقه می رسد. این قولنامه را سند شورایی می نامند و معمولا به واسطه مهر و امضای رئیس شورای محلی و یا شورای اسلامی، اعتبار دارد. به استناد این سند شورایی، شما صاحب باغ هستید و می توانید حتی برای دریافت سند شش دانگ رسمی باغ نیز اقدام کنید.
آیا سند شورایی قابل اعتماد است؟
سند شورایی یکی از مدارک معتبر و قانونی در کشور ایران است که در معاملات املاک و زمین ها، می توان به آن استناد کرد. با این حال، اعتماد صد در صد به سند شورایی یک اشتباه تاکتیکی و خطرناک است. در مقام مقایسه، سند شورایی معتبر تر از قولنامه هایی است که در آژانس های مسکن ثبت می شود. دلیل این امر، تاییدیه مراکز رسمی و قابل اعتمادی همچون شورای اسلامی شهرستان های کوچک و شوراهای محلی است. با این حال، شیوه تنظیم و مفاد این دسته از اسناد معمولی، راه را برای سو استفاده های احتمالی باز می گذارد.
به عنوان مثال، در سند های شورایی وقفی بودن یک ملک مشخص نیست. به شکل مشابه، کاربری ملکی که با سند شورایی معامله می کنید نیز در این برگه مشخص نمی شود. مثلا شما ممکن است زمینی را با هدف ساخت و ساز معامله کنید و سند شورایی آن را دریافت کند. در این سند کاربری زمین مشخص نیست و افراد سودجو می توانند به راحتی زمین های کشاورزی یا باغات را به شما بفروشند. بدیهی است که در چنین شرایطی، شما اجازه ساخت و ساز در زمین را نخواهید داشت.
این امر حتی در معامله خانه ها و ویلاها نیز صادق است. شما ممکن است یک ویلای بزرگ و زیبا را معامله کنید و سند شورایی آن را دریافت کنید. این خانه ممکن است شرایط بسیار ویژه و قیمت مناسبی داشته باشد اما صاحب آن، کاملا غیر قانونی، در زمینی کشاورزی، ملکی مسکونی بنا کرده باشد. این امر در سند شورایی مشخص نمی شود. پس از معامله ملک، شما صاحب یک بمب ساعتی خواهید بود؛ چرا که ممکن است مقامات هر لحظه، با حکم تخریب به سراغ شما بیایند و جریمه های سنگینی را به شما تحمیل کنند. بدین ترتیب، بسیار بیشتر از آنچه که ارزش زمین است، مجبور به پرداخت خلافی خواهید شد.
راه حل احتمالی چیست: استعلام سندهای شورایی
یکی از راه های جلوگیری از ضررهای احتمالی در چنین شرایطی، استعلام سند شورایی است. پیش از آنکه نسبت به انجام معامله بر اساس اسناد شورایی اقدام کنید، بهتر است از ادارات مربوطه استعلام بگیرید. مهم ترین استعلام هایی که باید به آنها توجه ویژه داشته باشید عبارتند از:
- استعلام از اداره اوقاف: آیا ملکی که قصد خرید آن را دارید وقفی است؟ این مورد در سند ملک روستایی ذکر نمی شود و استعلام از اداره اوقاف می تواند این موضوع را برای شما روشن کند.
- استعلام از اداره جهاد کشاورزی: آیا زمینی که قصد خرید آن را دارید کاربری کشاورزی دارد یا مسکونی؟ آیا می توانید در این ملک خانه یا ویلایی بسازید؟ آیا ویلایی که قصد خرید آن را دارید با مجوز ساخته شده است؟ این ها مواردی هستند که متاسفانه در سند شورایی ذکر نمی شوند و برای روشن شدن موضوع باید از اداره جهاد کشاورزی استعلام بگیرید.
- استعلام از اداره ثبت: آیا زمین یا ملکی که قصد خرید آن را دارید منع معاملاتی دارد؟ در شرایط خاصی اگر مالک مشکلات قانونی داشته باشد و یا به دولت و اداره دارایی بدهکار باشد، املاک و دارایی های وی ممنوع المعامله می شوند. در سند شورایی این موضوع قید نمی شود و استعلام از اداره ثبت می تواند از بروز مشکلات جدی، جلوگیری کند.
- استعلام از اداره راه: این امر به ویژه برای زمین ها و باغ های روستایی که در حاشیه جاده ها قرار دارند، اهمیت دارد. شما ممکن است یک زمین ۱۰۰۰ متر مربعی را معامله کنید اما فاصله حریم قانونی زمین تنها ۶۰۰ متر مربع باشد. این موضوع در سند شورایی مشخص نمی شود ولی شما می توانید با استعلام از اداره راه، در این خصوص اطمینان حاصل کنید.
تبدیل سند شورایی به سند شش دانگ تک برگ
سند شش دانگ تک برگ غیر قابل جعل است و امنیت بسیار بالایی دارد. ملکی که سند تک برگ رسمی برای آن صادر می شود، هیچ یک از مشکلات نام برده شده در بخش قبل را ندارند و خرید و فروش آن نیز راحت تر می باشد. شما می توانید سند شورایی ملک خود را به سند رسمی تک برگ تبدیل کنید. این فرایند کاملا اداری است و برای طی کردن آن، به اندکی هزینه و زمان احتیاج است.
فرایند تبدیل سندهای شورایی به اسناد رسمی
در این بخش مراحل تبدیل سند ملک روستایی به سند رسمی و تک برگ را به صورت خلاصه، شرح خواهیم داد.
- در مرحله اول، باید تمام بدهی های مربوط به ملک را تسویه کنید. به بیان دیگر، برای دریافت سند تک برگ شما هیچ بدهی به اداره مالیات و همچنین شهرداری نباید داشته باشید و ملک نیز باید دارای پایان کار باشد.
- مدارک هویتی خود و فروشنده ملک، سند شورایی که به تایید شورای اسلامی، دهیاری و یا شورای روستا رسیده باشد و سند مالکیت ملک را باید به همراه اسنادی مبنی بر نبود هیچ گونه بدهی، به دفاتر اسناد رسمی ببرید. سپس فرم های مربوط به درخواست خود را در دفاتر اسناد رسمی پر کرده و هزینه های دفتری لازم را پرداخت کنید.
- در مرحله بعد، از سند شما استعلام گرفته می شود. در این مرحله مشخص می شود که آیا زمین قبل به شخص دیگری فروخته شده است یا خیر و اینکه آیا زمین معارضی دارد یا نه. استعلام معمولا یک هفته کاری به طول می انجامد.
- سپس شما هزینه کارهای دفتری را پرداخت کرده و درخواست خود را به صورت مکتوب به مراجع قانونی ارائه می کنید. کارهای دفتری و مراحل قانونی طی می شود و سند رسمی ملک آماده می گردد.
جمع بندی:
معامله یک زمین، باغ و یا ویلا در شهرستان ها و روستاها بر اساس سند شورایی، بدون ریسک نیست. معمولا مشکلات جدی ملک، از جمله وقفی بودن و یا نوع کاربری آن، در این نوع سند ذکر نمی شود. این موضوع می تواند به صورت بالقوه ریسک معامله بر اساس سند شورایی را بالا ببرد. از سویی دیگر، نقل و انتقال اسناد شورایی هزینه به مراتب کمتری نسبت به اسناد رسمی دارد و مراحل اداری آن نیز سریع تر صورت می گیرد. با این حال، بهتر است پیش از خرید یک ملک با سند شورایی، به خوبی در خصوص ملک تحقیق کنید و استعلام های لازم را از ادارات مربوطه دریافت کنید. در نهایت نیز در اولین فرصت نسبت به تبدیل سند ملک اقدام کنید تا با در دست داشتن سند رسمی آن، احتمال بروز هر گونه مشکلی را به حداقل برسانید.
