تا سال‌ها پیش که خبری از ساخت‌وساز آپارتمان نبود، بیشتر فضای خانه‌ها اختصاصی بود و مالکین مجبور نبودند تا فضای داخلی خانه خود را با کسی به اشتراک بگذارند. اما آپارتمان نشینی سبک زندگی و روابط میان افراد را تغییر داده است. امروزه، علاوه بر چهاردیواری‌ای که هر خانواده دارد فضایی در هر آپارتمان، میان تمام افراد مشترک است که به اصطلاح به آن مشاعات ساختمان می‌گویند.
مشاعات ساختمان چیست؟
آپارتمان نشینی باعث شده که افرادی بسیاری در کنار هم و در یک فضا که شبیه به جامعه‌ای کوچک است، زندگی کنند. این افراد، به‌صورت روزانه از راه‌رو‌ها گذر می‌کنند، در لابی مجتمع‌ها منتظر دوستان خود می‌مانند، از آسانسور برای بالا و پایین شدن طبقات استفاده می‌کنند، از پشت‌بام برای قرار دادن کولر و آنتن تلویزیون استفاده می‌کنند و در نهایت، ممکن است روز خود را در کنار باغچه و حیاط آپارتمان سپری کنند. تمام این مواردی که نام بردیم، جزء مناطق مشترکی هستند که تمام افراد هر ساختمان می‌توانند از آنها استفاده کنند. بنابراین، در تعریف مشاعات اینگونه باید گفت که:
«مشاعات ساختمان به قسمتهایی گفته میشود که تمام اهالی ساختمان اعم از واحدهای دارای متراژ بالا و پایین و ساکنین طبقات مختلف، حق استفاده از آنها را دارند. بنابراین تمام این افراد باید هزینهی نگهداری از تمام مشاعات را نیز به مدیر پرداخت کنند. نکته مهم در مورد مشاعات ساختمان این است که، ساکنین حق فروش این قسمت‌های ساختمان را ندارند و به‌طور کلی، این بخش‌ها در سند ساختمان وارد نمی‌شوند و همه ساکنین به صورت مشترک از آنها استفاده می‌کنند.»
مانند هر موضوع دیگری در فرهنگ آپارتمان نشینی، استفاده از مشاعات ساختمان نیز قوانین و مقررات خاص خود را دارد و این قوانین را، معمولا مدیر یا هیات مدیره ساختمان بسته به شرایط آپارتمان وضع می‌کند. مسلما رعایت این قوانین به ساکنین کمک خواهد کرد که زندگی راحت‌تری در آپارتمان داشته باشند و از برخی مشکلات جلوگیری کنند.
در ادامه این مقاله درباره نحوه استفاده از مشاعات خواهیم گفت، اما قبل از آن لازم است که بیشتر با این مکان‌های مشترک در ساختمان آشنا شویم.
مشاعات ساختمان شامل چه مواردی میشود؟
بر اساس تعریف کلی که در ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها آمده، «هر قسمت از آپارتمان را که در سند، مالکی برای آن عنوان نشده و همه ساکنان به‌طور مشترک از آن استفاده می‌کنند، مشاعات ساختمان می‌نامند.» با توجه به تعریف مشاعات، نمی‌توان گفت که افراد ساختمان می‌توانند در مورد این مکان‌ها به‌صورت شخصی تصمیم‌گیری کنند و استفاده شخصی از این محیط‌ها، نیاز به اجازه‌ی دیگر ساکنین دارد. قسمتهایی که به‌عنوان مشاعات شناخته می‌شوند، شامل موارد زیر میشود:
با توجه به اینکه، مالکیت در ساختمان به دو قسمت مالکیت بخش‌های اختصاصی و مالکیت بخش‌های مشترک تقسیم میشود، بنابراین خرید و فروش بخش‌های مشترک که در بالا به آنها اشاره کردیم، غیر قانونی و ممنوع است. به این ترتیب، اگر دیدید شخصی اقدام به فروش این بخش‌ها کرده، بدانید که قانون‌گذار این خرید و فروش را به‌رسمیت نمی‌شناسد و میتوان از او بابت این کار شکایت کرد.
نکته: با اینکه فروش مشاعات قانونی نیست، اما برخی از مشاعات هستند که میتوان آنها را فروخت. به‌عنوان مثال مالکین و مستاجرانی که فاقد خودرو هستند، می‌توانند پارکینگ خود را به شخصی دیگر از همسایگان بفروشند. یکی دیگر از بخش‌های مشاعی که امکان فروش آن وجود دارد، انبار است. در صورت عدم استفاده از انبار توسط یکی از واحدها، او می‌تواند انبار خود را به‌صورت ماهانه و یا سالانه اجاره دهد.
نکته: علاوه بر این، میتوان بخش‌هایی از مشاعات را با تصویب هیات مدیره و اهالی ساختمان اجاره داد، اما برای اجاره دادن این بخش‌ها باید برخی موارد رعایت شود. ابتدا اینکه مدت اجاره معلوم باشد و بعد اینکه اجاره دادن مشاعات، خللی در حق انتفاع هیچ یک از مالکین ایجاد نکند.
نحوه استفاده از مشاعات ساختمان
اگر بخواهیم چند مورد از حیاتی‌ترین و اصلی‌ترین بخش‌های مشاعات هر ساختمانی را نام ببریم، می‌توانیم به حیاط، پارکینگ و پشت‌بام اشاره کنیم. در ادامه درباره قواعد استفاده از این بخش‌ها را خواهیم گفت:
قواعد استفاده از حیاط
با توجه به اینکه حیاط از بخش‌های عمومی هر ساختمانی به‌شمار می‌آید، به همین خاطر باید عنوان کرد که هیچ‌یک از ساکنین ساختمان چه مالک و چه مستاجر نمی‌توانند استفاده‌ی خصوصی از حیاط داشته باشند و یا وسایل خود را در این مکان بگذارند. علاوه بر این، هر گونه مزاحت در فضای عمومی ساختمان این اجازه را به دیگر همسایه‌ها می‌دهد تا از فرد خاطی شکایت کنند. به عنوان مثال، برگزاری جشن، قرار دادن وسیله، استفاده‌ی بی‌رویه از آب، برق و گاز، قرار دادن زباله در حیاط، قرار دادن خودروی اضافه در حیاط، نگهداری از حیوان در حیاط و شست‌وشوی خودرو در حیاط، همگی مصداق مزاحمت در آپارتمان هستند و ساکنین این اجازه را دارند تا بابت این کارها، دنبال شکایت بروند.
حتی امکان ساخت‌وساز در حیاط به‌صورت شخصی نیز وجود ندارد و قانون‌گذار در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، برای این موضوع عنوان کرده است:
«هر چیزی را که در حیاط مشاع ساخته شود، میتوان به‌صورت قانونی پیگیری و تخریب نمود. چنانچه یکی از ساکنین از حیاط مشاع به‌عنوان پارکینگ شخصی استفاده کند، در آن انباری بزند، سایبانی بگذارد و … امکان شکایت وجود دارد.»
حیاط یک فضای مشاع به‌شمار می‌آید و فردی نمی‌تواند به‌صورت خودجوش آن را تغییر دهد. نکته مهم دیگر در مورد قواعد استفاده از حیاط در آپارتمان‌ها این است که، برخی آپارتمان‌ها به‌گونه‌ای ساخته شده‌اند که امکان استفاده از حیاط برای تمام ساکنین وجود ندارد و تنها واحدهای کنار حیاط هستند که می‌توانند از امکانات حیاط استفاده کنند. در مورد استفاده و عدم استفاده از حیاط، می‌توانید به سند مراجعه کنید و ببینید که استفاده از حیاط در آن ذکر شده است یا خیر.
قواعد استفاده از پشت‌بام
پشت‌بام نیز مانند حیاط، یک فضای عمومی در هر آپارتمانی است و تمام افراد حق استفاده از آن را دارند و کسی نمی‌تواند استفاده شخصی از آن کند. معمولا تمام ساکنین از پشت‌بام برای قرار دادن کولر و آنتن استفاده می‌کنند، اما کارهایی مانند شستن فرش و برگزاری مراسم در پشت‌بام غیرقانونی است و ساختمان می‌تواند از آن فرد بابت این کارها شکایت کند.
قواعد استفاده از پارکینگ
معمولا آپارتمان‌ها دارای فضاهای تفکیک‌شده برای استفاده از پارکینگ هستند و مجوز استفاده از آن، در سندهای واحدهای دارای پارکینگ و همچنین صورت مجلس تفکیکی ساختمان قید شده است. بنابراین، در آپارتمان‌های دارای پارکینگ‌های تفکیک‌شده، ساکنین تنها می‌توانند یک خودرو در پارکینگ پارک کنند و در صورت داشتن دو یا چند خودرو، می‌توانند با دیگر همسایه‌های بدون پارکینگ به توافق برسند تا از فضای پارکینگ آنها استفاده کنند یا خودروس خود را خارج از آپارتمان بگذارند.
هزینه تعمیرات مشاعات ساختمان
یکی از اصلی‌ترین خرج‌های هر آپارتمانی که هزینه آن از شارژ ساختمان پرداخت میشود، هزینهی مربوط به استفاده، حفظ و نگهداری فضا و امکانات مشاع است. این هزینه‌ها بر عهده تمام ساکنین است و تعیین مقدار پرداخت هر واحد، بر عهده مدیر و هیات مدیره است. محاسبه این مبلغ قاعده و قانون خاصی برای آن وجود ندارد. علاوه بر این، پرداخت هزینهی مربوط به مشاعات به استفاده و عدم استفاده از این فضاها ربط ندارد و تمام ساکنین موظف به پرداخت این هزینه هستند. بر اساس ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها:
«پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد، الزامی است. حتی اگر یکی از ساکنان از برخی قسمت‌های مشترک استفاده نکند، باز هم باید هزینه‌های مربوط به آن قسمت را بپردازد.»
معمولا این موضوع باعث بحث میان ساکنین میشود و برخی اعتقاد دارند که بر اساس شرایطی، از پرداخت برخی هزینه‌ها معاف هستند. در صورتی که این طرز تفکر کاملا اشتباه است. به‌عنوان مثال، برخی افراد که در طبقه اول سکونت دارند، اعتقاد دارند که خرج‌های مربوط به پشت‌بام و آسانسور به آنها ارتباطی پیدا نمی‌کنند و معمولا از پرداخت این هزینه‌ها امتناع می‌کنند. در این مواقع باید چه کرد؟
عدم پرداخت هزینه مشاعات ساختمان
همان قوانینی که در مورد عدم شارژ ساختمان مطرح میشود، در مورد عدم پرداخت هزینه مشاعات ساختمان نیز عنوان میشود. به این ترتیب، همان‌طور که در مقاله «نحوه برخورد با عدم پرداخت شارژ ساختمان» عنوان کردیم، در صورتی که فردی از پرداخت هزینه مشاعات امتناع کند، میتوان مراحل زیر را برای او پیش گرفت:
- مدیر و هیات مدیره می‌توانند با ارسال بک اخطاریه، فرد را از پیگیر شدن برای وصول طلب آگاه کند.
- طی یک اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و جزئیات آن، مبلغ بدهی را از فردی خاطی مطالبه کنند.
- اگر او بعد از گذشت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه بدهی خود را پرداخت نکند، مدیر می‌تواند خدمات مشترک آن واحد مانند تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و… را قطع کند. (در صورت پرداخت بدهی، مدیر می‌تواند این خدمات مشترک را وصل کند.)
- در صورت عدم پرداخت مجدد بدهی، مدیر یا هیئت مدیره می‌توانند به اداره ثبت محل آپارتمان مراجعه و یک اجراییه برای فرد صادر کنند.
- در صورت امتناع از پرداخت بدهی، مدیر یا هیئت مدیره ساختمان می‌توانند به مراجع قضایی و دادگاهها شکایت کنند. این مدل شکایت‌ها معمولا بدون نوبت در دادگاهها بررسی می‌شوند. در این مرحله، دادگاه می‌تواند فرد خاطی را از خدمات دولتی محروم و تا دو برابر مبلغ بدهی را به‌عنوان جریمه، از او دریافت کند.
قوانین مربوط به مشاعات ساختمان
تا به اینجا درباره قوانین کلیِ استفاده از مشاعات ساختمان توضیح دادیم. در زیر به برخی دیگر از قوانین اشاره می‌کنیم که در زمان زندگی در آپارتمان، باید به آنها پایبند باشید:
- استفاده از مشاعات باید در حد معمول باشد و همچنین مزاحمتی برای ساکنین نداشته باشد. به عنوان مثال، از قرار دادن وسیله در حیاط، راهرو، پارکینگ و جلوی درب دیگر واحدها خودداری کنید.
- استفاده از مشاعات باید بدون هر گونه آزار و اذیت برای دیگر ساکنین باشد.
- تصرف مشاعات و یا فروش آنها توسط هر یک از ساکنین غیرقانونی است، مگر اینکه اجازه‌ی قانونی برای انجام آن کار داشته باشند.
- گذاشتن زباله در فضای مشاعات مانند پارکینگ و راهرو ممنوع است.
- ساکنین، تنها اجازه‌ی استفاده از پارکینگ شخصی را دارند و نمی‌توانند خودروی خود را در محل گذرِ دیگر ساکنین پارک کنند.
- استفاده از سالن اجتماعات و پارکینگ برای برگزاری جشن و مهمانی، تنها با رضایت ساکنین و اجازه مدیر ساختمان امکان‌پذیر است.
- ساکنین اجازه تغییر ساختمان و فضاهای مشاع آن را ندارند، مگر با اجازه دیگر اهالی و مدیر ساختمان.
- استفاده اختصاصی از برق و آب مشاع نیز ممنوع است.
کلام پایانی
هر آپارتمانی دارای فضای اختصاصی و مشترک است و آن بخش‌هایی که در سند دارای مالک نیستند، به‌نام مشاعات و فضاهای مشترک شناخته می‌شوند و تمام اهالی اجازه دارند تا از آنها فارغ از متراژ و طبقه‌ی واحدشان استفاده کنند. برخی از فضاهای مشاع شامل پارکینگ، حیاط، پشت‌بام، راهرو و موارد بسیار دیگر میشود که در این مقاله به آنها اشاره کردیم.
با توجه به اینکه مالکیت مشاعات ساختمان در سند هیچ‌یک از ساکنین ساختمان نیامده، بنابراین شخصی اجازه فروش این بخش‌ها را ندارد و در صورت فروش، کاری غیرقانونی انجام داده است. استفاده از فضاها نیز قاعده و قانون خود را دارد که در صورت آگاهی از این قوانین، می‌توانید زندگی آرام‌تر و بهتری را در کنار همسایه‌ها سپری کنید.
مشاعات ساختمان به قسمتهایی گفته میشود که تمام اهالی ساختمان اعم از واحدهای دارای متراژ بالا و پایین و ساکنین طبقات مختلف، حق استفاده از آنها را دارند. بنابراین تمام این افراد باید هزینهی نگهداری از تمام مشاعات را نیز به مدیر پرداخت کنند.
فروش مشاعات قانونی نیست، اما برخی از مشاعات هستند که میتوان آنها را فروخت. به طور مثال پارکینگ و انبار شخصی هر واحد قابل انتقال به فرد دیگری میباشند.
