پس از گذشت سال‌ها از جا افتادن فرهنگ آپارتمان نشینی، اما هنوز هم مشکلات و چالش‌هایی در این زمینه وجود دارد که زندگی در آپارتمان‌ها را سخت و طاقت‌فرسا کرده است. یکی از مهم‌ترین چالش‌ها در هر آپارتمانی، عدم رعایت قوانین آپارتمان نشینی است. این قوانین برای این وضع شده‌اند که آپارتمان با نظم، مدیریت شود و ساکنین رویِ آرامش را در زندگی در این فضا ببینند.
در این میان، شارژ ساختمان به یکی از مشکلات در هر ساختمانی تبدیل شده و بسیاری از ساکنین چه مالک و چه مستاجر، شارژ ساختمان را پرداخت نمی کنند. این موضوع، مدیریت ساختمان را دچار چالش می‌کند و بعضا برخی دیگر از ساکنین به عدم پرداخت شارژ از سوی دیگر افراد اعتراض می‌کنند. در واقع، اعتراض کردن کوچکترین کاری است که برخی ساکنین انجام می‌دهند و برخی مواقع، این عدم پرداخت شارژ منجر به دعوا و نزاع‌های شدید بین افراد یک ساختمان می‌شود.
راه حل قانونی برخورد با عدم پرداخت شارژ ساختمان
قانون برای پیشگیری از وقوع این اتفاقات، چاره‌ای اندیشیده و مدیران ساختمان می‌توانند با توجه به قوانین وضع شده، اقدام به دریافت شارژ از واحدهای مربوطه کنند. البته باید به این نکته اشاره کرد که، این قوانین به‌صورت کلی وضع شده و مدیران هر ساختمان می‌توانند به توجه به محیط هر آپارتمانی، قوانین را تغییر دهند. به همین خاطر قبل از اقامت در هر ساختمانی، خوب است قوانین آپارتمان نشینی در آن ساختمان را از مدیر جویا شوید و خصوصا در مورد قانون پرداخت شارژ و نحوه وصول شارژ آپارتمان، اطلاعات کسب کنید. در صورت قبول کردن تمام این قوانین، شما به‌عنوان مستاجر و یا مالک ملزم به پرداخت شارژ ماهانه هستید و در غیر این صورت با جرائمی روبه‌رو می‌شوید و بعضا از برخی خدمات مشترک محروم خواهید شد.
لابد از خودتان می‌پرسید که مدیر ساختمان چگونه می‌تواند این کار را انجام دهد؟ در این مقاله به این موضوع می‌پردازیم و مبحث عدم پرداخت شارژ ساختمان و نحوه پیگیری آن را موشکافی خواهیم کرد.
توضیح قانون تملک آپارتمان‌ها در مورد عدم پرداخت شارژ ساختمان
پرداخت حق شارژ بر عهده تمام مالکین و مستاجرانی است که در آپارتمان زندگی می‌کنند، حتی اگر واحد آنها در آپارتمان خالی از سکنه است. بنابراین، در صورتی که یکی از این افراد از پرداخت شارژ امتناع کند، می‌توان سراغ قانون تملک آپارتمان‌ها رفت و مطابق با توضیحات آورده شده در این قانون، با او برخورد کرد.
ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها، در این خصوص می‌گوید:
در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیران وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می‌شود. هر گاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر یا هیئت مدیران می‌توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ – تهویه مطبوع – آب گرم – برق – گاز و غیره به او خودداری کنند و درصورتی‌که مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننمایند، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وصول وجه بر طبق اظهار نامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد.
عملیات اجرائی طبق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و مدیر یا هیئت مدیران موظف می‌باشند که به‌محض وصول وجوه، مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک، فورا اقدام نمایند.
قانون بالا دارای تبصره‌هایی نیز است که در ادامه به آنها خواهیم پرداخت:
در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می‌توانند به مراجع قضایی شکایت کنند. دادگاه‌ها موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموع ارائه می‌شود، محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند. استفاده مجدد از خدمات موکول به پرداخت هزینه‌های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود. (الحاقی به‌موجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب ۱۳۷۶)
رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیئت مدیران و صورت ریز سهم مالک یا استفاده کننده از هزینه‌های مشترک و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده کننده، باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه گردد.
نظر مدیر یا هیئت مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است، دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رأی می‌دهد این رأی قطعی است. در مواردی که طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد، دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلایل را قوی تشخیص دهد، دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأی خواهد داد.
در صورتی‌که مالک یا استفاده کننده مجددا و مکررا در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه‌های مشترک گردد علاوه بر سایر پرداختی‌ها، مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها به‌عنوان جریمه می‌باشد. (اصلاحی به‌موجب لایحه قانونی اصلاح قانون الحاق ماده ۱۰ مکرر و دو تبصره به قانون تملک آپارتمان‌ها)
طبق قانون بالا، تکمیلِ اظهارنامه عدم پرداخت شارژ ساختمان اولین کاری است که مدیر برای اخذِ مبلغ شارژ انجام می‌دهد و آن را به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی می‌برند تا برای شخصی که از پرداخت شارژ ساختمان امتناع می‌کند، ارسال شود. در صورتی که فرد این اظهارنامه را دریافت کند و پس از ده روز اقدام به پرداخت بدهی خود نکند، اینجاست که از برخی خدمات مشترک محروم خواهد شد.
در بیشتر مواقع، عدم آگاهی از اینکه مسئولِ پرداخت شارژ ساختمان چه کسی است، باعث به‌وجود آمدن چنین مشکلاتی در ساختمان‌ها می‌شود. بنابراین خوب است بدانید که شارژ ساختمان را چه کسی باید پرداخت کند.
پرداخت شارژ ساختمان به عهده چه کسی است؟
پرداخت شارژ ساختمان یک توافق میان مالک و مستاجر و همچنین مدیران ساختمان است. به این معنا که، مالکین هر واحد، در صورت سکونت در آپارتمان و خالی گذاشتن واحد خود، ملزم به پرداخت شارژ هستند. اما در صورتی که واحد آپارتمانی دارای مستاجر باشد، توافق بر سر پرداخت شارژ بین مالک و مستاجر انجام می‌شود و در صورت عدم پرداخت از سوی هر دو، مدیران می‌توانند به دو روش زیر می‌توان شارژ را دریافت کنند:
پرداخت نکردن شارژ ساختمان چه پیامدهایی دارد؟
همان‌طور که عنوان کردیم، مراحل قانونی‌ای وجود دارد که در زمان عدم پرداخت شارژ از سوی ساکنین و مالکین هر ساختمانی می‌توان آنها را طی کرد. برای این منظور، مدیر و یا هیات مدیره ساختمان مسئول رسیدگی به این امور هستند و با طی کردن مراحل قانونی، می‌توانند مبلغ مد نظر را از واحد خاطی دریافت کنند.
با توجه به اینکه قوانین آپارتمان نشینی برای داشتن زندگی آرام و بدون دردسر وضع شده‌اند، بنابراین بهتر است که این موارد توسط مدیر و ساکنین ساختمان در کمال آرامش رفع شوند و توافق در همان مراحل گفتگو صورت بپذیرد. اما نمی‌توان انتظار داشت که همه به این قوانین پایبند باشند و ممکن است در برخی ساختمان‌ها، مشاجره‌ها و دعواهایی بر سر عدم پرداخت شارژ رخ دهد. برای رفع این مشکلات می‌توان مراحل قانونی زیر را طی کرد:
ارسال اخطاریه برای پرداخت شارژ
به موجب قانون تملک آپارتمان‌ها، مدیر می‌تواند برای فردی که شارژ ماهانه را پرداخت نمی‌کند اخطاریه ارسال کند تا او را از پیگیر شدن برای وصول طلب آگاه کند.
متن اخطاریه پرداخت شارژ
مراجعه به شورای حل اختلاف و تنظیم اظهارنامه
برای پیگیری قانونی عدم پرداخت شارژ توسط یکی از ساکنین ساختمان، مدیر ساختمان باید به شورای حل اختلاف منطقه مراجعه کند و در آنجا اقدام به تنظیم اظهارنامه‌ای به نام مالک یا مستأجر کند. اما در زمان مراجعه به شورای حل اختلاف باید به نکات زیر دقت کنید:
نمونه اظهارنامه عدم پرداخت شارژ ساختمان
اظهار کننده: نام- نام خانوادگی- شغل- آدرس شخص ثبت کننده اظهارنامه
مخاطب: نام، نام خانوادگی، (در صورت امکان شغل و آدرس شخصی که مخاطب اظهارنامه است.)
موضوع اظهارنامه قضایی: عدم پرداخت شارژ ساختمان
مخاطب محترم، به موجب ماده ۱۵۶ قانون آیین دادرسی مدنی، متن ذیل، رسما و قانونا، به شما اظهار، می‌گردد:
جنابعالی، از ساکنین طبقه دوم مجتمع مسکونی ………….. به آدرس……………………….. می‌باشید و علی‌رغم موظف بودن به پرداخت هزینه‌های قسمت‌های مشترک و شارژ ساختمان و با وجود تذکر بنده به شما، از مورخ…./…./….. لغایت تا کنون، یعنی تا مورخ …/…./…..، از پرداخت شارژ ساختمان، امتناع کرده‌اید.
لذا به موجب ارسال این اظهارنامه قضایی، الزام شما به پرداخت شارژ ساختمان را خواستارم و از شما، تقاضا دارم حتی‌الامکان تا مورخ …/…./…. شارژ خود را بپردازید. بدیهی است، به موجب ماده ۱۰ مکرر (اصلاحی مصوب ۱۳۵۹/۰۳/۱۷) قانون تملک آپارتمان‌ها، بنده این حق را خواهم داشت، در صورت عدم پرداخت شارژ، ظرف ده روز از دریافت این اظهارنامه، جنابعالی را از برخی خدمات مشترک، محروم نموده و پیگیری امر را از مراجع قضایی، داشته باشم.
قطع خدمات مشترک
معمولا بعد از تکمیل اظهارنامه و ارائه آن به فرد بدهکار، او ده روز زمان دارد تا نسبت به پرداخت شارژ اقدام کند. در صورت عدم پرداخت شارژ در این ده روز، مدیر ساختمان می‌تواند به موجب قانون، خدمات مشترک مانند آب گرم، گاز و … را برای آن واحد قطع کند. این روند تا زمانی که واحد خاطی اقدام به پرداخت شارژ معوقه کند، ادامه پیدا خواهد کرد.
نکته: مدیر ساختمان تنها می‌تواند خدمات مشترک را برای آن واحد قطع کند و در صورت قطع کردن کنتورهای آب، برق و گاز اختصاصی، مرتکب جرم شده و بعضا جریمه آن تحمل حبس خواهد بود.
صدور اجرائیه
اگر مالک یا مستأجر باز هم از پرداخت شارژ امتناع کند، مدیر ساختمان باید به اداره ثبت منطقه مراجعه کند. در این مرحله، اداره ثبت با توجه به اظهارنامه‌ای که قبلا برای شخص صادرشده، اجرائیه صادر می‌کند. در صورت دریافت اجرائیه، فرد بدهکار باز هم ده روز زمان دارد تا بدهی خود را تسویه کند.
مراجعه به دادگاه
اگر پس از گذراندن تمام مراحل قبل باز هم شخص بدهکار در ساختمان از پرداخت شارژ معوقه‌ی خود امتناع کند، اینجاست که مدیر ساختمان می‌تواند به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه و اقدام به تنظیم دادخواست کند. در این مواقع، دادگاه‌ها موظف‌اند تا شکایت‌ها را خارج از نوبت رسیدگی کنند و معمولا فردِ بدهکار را از دریافت خدمات دولتی محروم و جریمه‌ای تا دو برابر مبلغ بدهی برای او تعیین می‌کنند.
نمونه اظهارنامه عدم پرداخت شارژ ساختمان
خواهان: نام- نام خانوادگی- شغل و آدرس مدیر ساختمان
خوانده: نام- نام خانوادگی- شغل و آدرس ساکنی که از پرداخت شارژ، امتناع کرده است.
موضوع: الزام خوانده، به پرداخت شارژ ساختمان، مقوم به ….
دلایل و منضمات: اظهارنامه پرداخت شارژ ساختمان – استشهادیه
شرح خواسته:
ریاست محترم شورای حل اختلاف
اینجانب، …….. مدیر ساختمان ….. به آدرس ……………………….. بوده و خوانده محترم نیز، ساکن واحد……….. ساختمان مورد اشاره هستند که متاسفانه، از پرداخت هزینه‌های شارژ ساختمان، استنکاف می‌ورزند و علی‌رغم تذکر لسانی و ارسال اظهارنامه به ایشان، همچنان از پرداخت شارژ خودداری می‌نمایند. لذا به موجب این دادخواست، از آن مرجع محترم، تقاضای الزام ایشان به پرداخت و صدور رای شایسته، مستدعی است.
اعتراض به حکم دادگاه
در صورت دریافت حکم دادگاه، فرد بدهکار ده روز زمان دارد تا به رای دادگاه اعتراض کند. روندِ اعتراض به پرونده و رای دادگاه نیز، خارج از نوبت و بدون طی تشریفات اداری و آئین دادرسی مدنی انجام می‌شود.
نکته: اگر حکم دادگاه قطع خدمات مشترک یا خدمات دولتی باشد، این حکم تا زمان رای نهایی معلق خواهد شد و مدیر نمی‌تواند این خدمات را قطع کند.
اعتراض به مبلغ شارژ
این امکان برای هر فردی در ساختمان وجود دارد که اعتراض خود را به مبلغ شارژ به مدیر و یا هیات مدیره ابلاغ کند. برای این کار، مالک و یا مستاجر می‌توانند با مدیر صحبت کنند و نظر خود را در مورد مبلغ پیشنهادشده ارائه دهند. اما اگر این گفتگو راه به جایی نبرد، او می‌تواند به شورای حل اختلاف مراجعه و شکایت خود مبنی بر رقم شارژ را اعلام کند.
نتیجه‌گیری
قوانین آپارتمان نشینی برای رفاه ما وضع شده‌اند و رعایت آنها، کمک می‌کند تا بتوانیم راحت‌تر در کنار هم و در یک آپارتمان زندگی کنیم. یکی از این قوانین، پرداخت مبلغی ماهانه به‌عنوان شارژ است که برای هزینه‌های مشترک از سوی مدیر دریافت می‌شود.
عدم پرداخت شارژ باعث بروز مشکلاتی بسیاری می‌شود که یکی از مهم‌ترین آنها، نبودِ موجودیِ کافی برای پرداخت هزینه‌های ساختمان است. معمولا برای دریافت مبلغ معوقه، مدیران ساختمان سراغ افراد بدهکار می‌روند و سعی می‌کنند با گفتگو بدهی را دریافت کنند. اما در صورت جواب نگرفتن از صحبت و گفتگو، مدیران می‌توانند به مراجع قانونی مراجعه کنند و روند رسیدگی به این موضوع را به شکل حقوقی پیش ببرند.
