قوانین آپارتمان نشینی درست مانند قوانینی است که برای زندگی در یک شهر به آنها نیاز داریم و باید آنها را رعایت کنیم تا زندگی راحت‌تر و بهتری در ساختمان داشته باشیم. یکی از مهم‌ترین قوانین آپارتمان نشینی، پرداخت هزینه شارژ ساختمان است که مدیر یا هیات مدیره ساختمان مبلغ آن را برای نگهداری از ساختمان و پرداخت هزینه‌هایی مانند قبوض، تعیین می‌کنند و ساکنین ملزم به پرداخت آن هستند. با توجه به اهمیت این موضوع، تصمیم گرفتیم در این مقاله به کلیت مبحث شارژ ساختمان، نحوه محاسبه آن و همچنین بایدها و نبایدهای آن اشاره کنیم.
شارژ ساختمان چیست؟
اگر تجربه زندگی در آپارتمان را داشتید، حتما به چشم دیدید که هر ساختمانی نیاز به نگهداری و مراقبت دارد و برای انجام این کار، لازم است که ساکنین مبلغی را به‌عنوان شارژ پرداخت کنند. در واقع، شارژ ساختمان پولی است که افراد ساکن در آپارتمان برای نگهداری، مراقبت، تعمیرات و برخی هزینه‌های مشترک مانند پرداخت قبوض آب و برق مشاع، هزینه‌ی نگهداری و تعمیرِ آسانسور، هزینه موتورخانه و هزینه‌ی نظافت و نگهبان ساختمان، پرداخت می‌کنند.
با توجه به اینکه تمام اهالی ساختمان از موارد بالا استفاده می‌کنند، بنابراین پرداخت هزینه‌های مربوط به آنها نیز باید به‌صورت مساوی بین تمام اهالی تقسیم شود. برای راحت‌تر شدن کار، مبلغی به‌عنوان شارژ تعیین می‌شود و ساکنین آپارتمان آن را به‌صورت ماهانه پرداخت می‌کنند و هزینه‌های مشترک از مبلغ جمع‌آوری شده از شارژ ماهانه، پرداخت می‌شوند.
با توجه به اینکه پرداخت شارژ از سمت ساکنین آپارتمان همیشه با مشکلاتی روبه‌رو بوده، به همین خاطر قانون‌گذاران کشور قوانینی را وضع کردند تا هر گونه ابهام در مورد پرداخت شارژ ساختمان رفع شود و مدیران ساختمان بتوانند این هزینه را به‌راحتی و با استناد به قانون، از اهالی ساختمان دریافت کنند. با توجه به اینکه محاسبه و نحوه پرداخت مبلغ شارژ قوانین خاص خود را دارد، در ادامه درباره نحوه محاسبه آن خواهیم گفت.
نحوه محاسبه شارژ ساختمان
با توجه به اهمیت موضوع شارژ، هر فردی که در آپارتمان زندگی می‌کند باید از نحوه محاسبه آن اطلاع داشته باشد تا در زمان اعلام رقم از سمت مدیر و هیات مدیره ساختمان، اما‌واگری در ذهنش شکل نگیرد. برای بیانِ کلیت نحوه‌ی محاسبه شارژ ساختمان به ماده ۴ قانون تملک ساختمان مراجعه کردیم که در این‌باره اینگونه می‌گوید:
کلیت نحوه‌ی محاسبه شارژ ساختمان
به زبان ساده، مبلغ شارژ هر واحد در آپارتمان با توجه به مساحت واحدها، محاسبه می‌شود. البته تمام آپارتمان‌ها از این قانون برای محاسبه شارژ ساختمان استفاده نمی‌کنند و عوامل دیگری را در تعیین شارژ ساختمان دخالت می‌دهند. به‌عنوان مثال، ممکن است مدیر ساختمان تصمیم بگیرد که هزینه‌های مربوط به قبوض آب و برق مشاع را بر اساس نفرات هر واحد حساب کند و یا اینکه، هزینه‌ای ثابت را برای نگهداری از ساختمان مانند نگهداری از آسانسور، موتورخانه و نظافت ساختمان، در نظر بگیرد.
نکته دیگر در مورد پرداخت هزینه شارژ ساختمان، هزینه مربوط به فضاهای مشاع است که در تبصره ۳ ماده ۴ قانون تملک به این صورت عنوان شده:
نکته در مورد پرداخت هزینه شارژ ساختمان
به‌طور کلی، مبلغ شارژ ساختمان طی صحبت‌هایی که در جلسه ساختمان و با حضور مدیر و ساکنین انجام می‌شود، تعیین خواهد شد. روش‌های مختلف و گوناگونی برای محاسبه و پرداخت شارژ آپارتمان وجود دارد که در آنها از عوامل مختلف مانند تعداد نفرات ساکن، متراژ و واحد به‌صورت تنها و یا ترکیبی از تمام این عوامل، استفاده می‌شود.
انواع هزینه‌های شارژ ساختمان
به‌طور کلی هزینه‌های مربوط به تعیین شارژ ساختمان و یا همان هزینه‌هایی که مالکین باید بپردازند، به دو دسته تقسیم می‌شوند. این دو دسته عبارت‌اند از:
هزینه‌های نسبی
هزینه‌های ثابت
سوالی که در مورد این هزینه‌ها مطرح می‌شود، این است که پرداخت این هزینه‌ها بر عهده چه کسی است؟ کدام هزینه‌ها را مستاجر و کدام یک را مالک باید بپردازد؟ برای پاسخ دادن به سوال بالا، می‌توانیم به تقسیم‌بندی زیر اشاره کنیم. به صورت کلی، پرداخت هزینه‌های زیر بر عهده مستاجر است:
اما هزینه‌هایی که مالک ساختمان مسئول پرداخت آن است، شامل موارد زیر می‌شوند:
انواع روش‌های محاسبه شارژ ساختمان چگونه است ؟
روش‌های مختلفی برای محاسبه شارژ ساختمان وجود دارد که مدیر و یا هیات مدیره ساختمان، بسته به عوامل مختلف، باید یکی از این روش‌ها را برای محاسبه شارژ انتخاب کند. شارژ واحدی، شارژ متراژی، شارژ نفری، شارژ نفر متراژی و …
نحوه محاسبه شارژ واحدی
در این روش، شارژ ساختمان بر اساس تعداد واحدها محاسبه می‌شود. به‌عنوان مثال، مبلغ شارژ برای واحدی که دارای دو خواب است با واحدی که سه خواب دارد، برابر نیست و طبعا واحد سه خوابه (بدون احتساب متراژ واحد) باید شارژ بیشتری پرداخت کند. در این روش، وجود و با عدم وجود انباری و پارکینگ در تعیین میزان شارژ تاثیر دارد.
بهتر است از این روش در آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی‌ای استفاده شود که واحدهای یکسانی دارند، هر واحد کنتورهای آب و گاز مستقل دارند و همچنین سیستم گرمایش و سرمایش مرکزی در ساختمان وجود ندارد.
نحوه محاسبه شارژ متراژی
در این روش، شارژ هر واحد با توجه به متراژ آن محاسبه می‌شود. به‌عنوان مثال، اگر شارژ هر متر ۵۰۰۰ تومان تعیین شده باشد، شارژ یک واحد ۱۵۰ متری، ۷۵۰ هزار تومان است که باید آن را به‌صورت ماهانه پرداخت کند.
از این روش، معمولا در مجتمع‌های مسکونی، اداری و تجاری استفاده می‌شود و مناسبِ مجتمع‌هایی است که واحدهایی با متراژ متفاوت دارند.
نحوه محاسبه شارژ نفری
در این روش، شارژ هر واحد با توجه به تعداد نفرات آن تعیین می‌شود. به‌عنوان مثال، شارژ واحدی که سه نفر در آن ساکن است (با در نظر گرفتن مبلغ شارژ هر فرد مثلا ۳۰۰۰۰ تومان)، ماهانه نود هزار تومان می‌شود.
از این روش، معمولا در مجتمع‌های مسکونی استفاده می‌شود. خصوصا مجتمع‌هایی که سیستم آب مشترک دارند و باید هزینه آن بین تعداد نفرات تقسیم شود.
نحوه محاسبه شارژ نفر متراژی
در این روش، شارژ هر واحد بر اساس تعداد نفرات و همچنین متراژ تعیین می‌شود. تعیین مبلغ پرداختی در این روش، معمولا به صورت بیست به هشتاد است. به این معنا که (با در نظر گرفتن نفری ۱۰۰۰۰ تومان و رقم ۸۰۰ تومان برای هر متر)، یک واحد صد متری با سه نفر ساکن، باید ماهیانه هفتاد هزار تومان پرداخت کند.
از این روش، می‌توان برای محاسبه شارژ در مجتمع‌های مسکونی‌ای استفاده کرد که سیستم سرمایش و گرمایش مرکزی و آب مشترک دارند و همچنین، متراژ واحدها در آن متفاوت است.
نحوه محاسبه شارژ واحدی به همراه شارژ متراژی
در این روش، مبلغی به‌عنوان شارژ ثابت تعیین می‌شود و با رقم شارژ متراژی جمع بسته می‌شود. به‌عنوان مثال، در ساختمانی مبلغ ۱۵۰ هزار تومان به‌عنوان شارژ ثابت و ۵۰۰ تومان برای هر متر مربع تعیین می‌شود. به این ترتیب، یک واحد مسکونی با متراژ ۸۰ متر باید مبلغ ۱۹۰ هزار تومان را بابت شارژ پرداخت کند.
از این روش، معمولا برای محاسبه مبلغ شارژ در مجتمع‌های مسکونی، اداری و تجاریِ دارای گرمایش و سرمایش مرکزی استفاده می‌شود. علاوه بر این، این روش برای مجتمع‌ها و ساختمان‌هایی با متراژ متفاوت نیز، مناسب است.
نحوه محاسبه شارژ واحدی به همراه شارژ نفری
در این روش، شارژ هر واحد با جمع رقم ثابت و رقم شارژ بر اساس تعداد ساکنین هر واحد تعیین می‌شود. به‌عنوان مثال، شارژ ثابت در ساختمانی ۱۰۰ هزار تومان تعیین می‌شود و هر واحد به ازای هر نفر باید ۵۰ هزار تومان نیز پرداخت کند. به این ترتیب، مبلغ شارژ برای واحدی با ۳ نفر ساکن، ۲۵۰ هزار تومان می‌شود.
از این روش، برای محاسبه شارژ در ساختمان‌های مسکونیِ دارای واحدهایی با متراژ یکسان استفاده می‌شود که آب مشترک نیز دارند.
نحوه محاسبه شارژ واحدی به همراه شارژ نفری متراژی
در این روش، شارژ هر واحد ترکیبی از جمع بستن شارژ ثابت، شارژ نفری و شارژ متراژی است. به‌عنوان مثال، اگر شارژ ثابت در آپارتمانی را ۱۰۰ هزار تومان در نظر بگیریم، این آپارتمان می‌تواند برای هر متر مربع هم مبلغ ۵۰۰۰ تومان را تعیین کرده باشد و به ازای هر نفر نیز، مبلغ ۲۰ هزار تومان را مشخص کرده باشد. به این ترتیب، یک واحد در این آپارتمان با متراژ صد متر و دو نفر ساکن، باید مبلغ ۶۴۰ هزار تومان را بابت شارژ ماهانه پرداخت کند.
این روش محاسبه شارژ ساختمان، برای مجتمع‌های مسکونی که دارای واحدهایی با متراژ متفاوت و سیستم گرمایش و سرمایش و آب مشترک هستند، مناسب است.
نحوه محاسبه شارژ نفری به همراه شارژ متراژی
در این روش، مبلغ شارژ هر واحد بر اساس متراژ و تعداد افراد ساکن تعیین می‌شود. به این ترتیب، اگر مبلغ شارژ هر متر مربع ۵۰۰ تومان باشد و هر فرد ملزم به پرداخت ۵۰۰۰۰ تومان شارژ باشد، شارژ یک واحد ۸۰ متری با یک نفر ساکن، ماهیانه ۹۰ هزار خواهد شد.
از این روش، بهتر است برای آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی‌ای با متراژهای متفاوت استفاده شود که سیستم گرمایش و سرمایش و همچنین آب و گاز مشترک نیز دارند.
نکات مهم درباره شارژ ساختمان
مبحث شارژ ساختمان بایدها و نبایدهای بسیاری دارد و یکی از دلایل بروز برخی مشکلات در ساختمان‌ها، این است که ساکنین از این موارد اطلاعی ندارند. علاوه بر مواردی که در بالا به آنها اشاره کردیم، نکات زیر را نیز در مورد شارژ ساختمان به‌خاطر بسپارید:
نحوه برخورد با فردی که شارژ ساختمان را پرداخت نمی‌کند
در هر ساختمانی ممکن است فردی نسبت به شارژ تعیین‌شده شکایت داشته باشد و حتی به دلخواه، از پرداخت شارژ امتناع کند. نحوه مقابله با چنین افرادی به شکل زیر است:
-
مدیر ساختمان موظف است، اعتراض خود و ساختمان به این مورد را ابتدا به صورت کتبی به واحد مذکور اعلام کند.
-
در صورت عدم توجه به اعتراض کتبی، مدیر می‌تواند به شورای حل اختلاف و مراجع قضایی مراجعه کند و در اظهارنامه‌ای، به این اشاره کند که در صورت عدم پرداخت شارژ تا ده روز آینده، او می‌تواند خدمات مشترک مانند آب و گازِ واحد مذکور را قطع کند. اگر مقدار حق شارژ کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد، مدیر باید به شورای حل اختلاف محل مراجعه کند و اگر مبلغ حق شارژ از ۲۰ میلیون تومان بیشتر باشد، مدیر باید به دادگاه عمومی محل ملک مراجعه کند.
-
در صورت عدم پرداخت مجدد، مدیر ساختمان باید به اداره اجرای اسناد رسمی مراجعه کند و علیه او درخواست صدور اجراییه کند. در این مرحله و در صورت عدم پرداخت مجدد، مالی از مالک یا مستاجر توقیف و با فروش آن، حق شارژ به ساختمان پرداخت خواهد شد.
کلام پایانی
شارژ ساختمان و نحوه محاسبه آن، همیشه با چالش‌هایی همراه بوده و درگیری‌های بسیاری در این مورد پیش آمده است. برای جلوگیری از این اتفاقات، خوب است درباره این موضوع بیشتر بدانید، با قوانین آشنا شوید و از نکته‌های این مقاله استفاده کنید. علاوه بر این، می‌توانید محاسبه رقم شارژ را با کمک ابزارهای مختلف و اپلیکیشن‌های متعدد انجام دهید و دقت و سرعت کار را بیشتر کنید.
یه سوال داشتم از کارشناستون، این همه محاسباتی که باید انجام بشه، نباید حقوق مشخصی برای مدیر ساختمان در نظر گرفته بشه؟ اگه جواب مثبته چقدر باید باشه؟
اومدیم و با اینکه محاسبه شارژ آپارتمان دقیق و قانونی بود یک شارژ نداد، واحدش هم خالیه، باید چی کار کرد؟ طرف آپارتمانش رو ول کرده رفته شارژ هم نمیده، زنگ هم میزنیم کلی بد و بیراه میگه، تکلیف چیه؟