به همان اندازه که برای زندگی در چهاردیواری خانه‌مان به قوانین و اصولی خاص نیاز داریم، زندگی در آپارتمان نیز باید قوانینی داشته باشد تا هم نظم در آن برقرار شود و هم اینکه بتوانیم از محیط زندگی‌مان به بهترین شکل مراقبت کنیم. یکی از مهم‌ترین قوانین آپارتمان نشینی، محاسبه و پرداخت ماهانه شارژ ساختمان است که در عین مهم بودن، یکی از پرچالش‌ترین قوانین هر آپارتمانی نیز به‌شمار می‌آید.
مسلما هر ساختمان و هر آپارتمانی هزینه‌هایی دارد که تمام این هزینه‌ها از مبلغی که به‌عنوان شارژ از اهالی ساختمان جمع‌آوری می‌شود، پرداخت می‌شوند. این هزینه‌ها شامل نظافت فضاهای مشاع و نگهداری از وسایل آپارتمان می‌شود که تمام آنها توسط تمام ساکنین ساختمان مورد استفاده قرار می‌گیرند. هزینه‌هایی مانند هزینه نظافت، روشنایی راه‌روها، هزینه باغبانی، هزینه سرویس آسانسور، هزینه‌های مربوط به قبوض فضای مشاع و تمام هزینه‌هایی که بین ساکنین مشترک هستند. مبلغ شارژ ساختمان را مدیر ساختمان و یا هیات مدیره، بسته به نوع مجتمع مسکونی و امکانات آن تعیین و در جلسه‌ای که در ساختمان و با حضور تمام ساکنین برگزار می‌شود، رقم آن را نهایی می‌کنند.
آیا واحدهای خالی موظف به پرداخت شارژ هستند؟
طبق ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها، پرداخت شارژ ساختمان به‌صورت ماهانه برای تمام اهالی الزامی است و فرقی نمی‌کند که فردی در یکی از واحدهای آپارتمان زندگی کند و یا آن واحد خالی از سکنه باشد.
بحث مربوط به پرداخت شارژ از سمت واحدهای خالی، یکی از موارد بحث‌برانگیز و مورد اختلاف در بین ساکنین هر آپارتمانی است. به همین خاطر، شاهد هستیم که در بسیاری از آپارتمانها سوال «شارژ واحدهای خالی چگونه محاسبه می‌شود؟» مطرح می‌شود و حتی در برخی مواقع، مالکین ساختمان‌های خالی از پرداخت شارژ سر باز می‌زنند. به همین خاطر، تصمیم داریم تا در این مقاله به این موضوع بپردازیم و آن را از منظر قانون بررسی کنیم. برای پاسخ دادن به سوال بالا، ابتدا باید به تعریفی کلی از واحدهای خالی از سکنه در آپارتمان برسیم.
تعریف واحد خالی از سکنه
همان‌طور که می‌دانید، این روزها خرید و فروش آپارتمان بسیار رونق پیدا کرده و افرادی که به دنبال سرمایه‌گذاری سودده هستند، سراغ خرید واحدهای آپارتمانی می‌آیند. همین موضوع باعث شده که برخی از واحدهای آپارتمانی، گاها ماه‌ها و سال‌ها خالی بمانند و نه اجاره داده شوند و نه خود صاحب‌خانه‌ها از آنها استفاده کنند. از این رو، برخی افراد با توجه به اینکه واحد آنها در آپارتمان خالی است، از دادن شارژ ساختمان امتناع می‌کنند و دلیل آنها نیز خالی بودن و عدم استفاده از امکانات آپارتمان است.
همان‌طور که در بالا اعلام کردیم، «طبق ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها، تمام واحدها اعم از واحدهای خالی و واحدهای دارای سکنه، ملزم به پرداخت شارژ ماهانه هستند.»
قانون کلی برای پرداخت شارژ واحدهای خالی به چه صورت است؟ چه کسی مسئول پرداخت شارژ ساختمان در این واحدها است؟
آیا واحدهای خالی از سکنه هم باید شارژ بپردازند؟
در زمان تعیین مبلغ شارژ ساختمان، مدیر ساختمان تمام هزینه‌ها را محاسبه و بر اساس آن، مبلغ پرداختی هر واحد را تعیین می‌کند. حال اینکه، برخی از هزینه‌های ساختمان هستند که در صورت خالی بودن و خالی نبودن هر واحدی، در هر آپارتمانی وجود دارند و مالکین موظف به پرداخت آن هزینه‌ها هستند. به عنوان مثال، هر آپارتمانی یک فضای مشترک مانند راه‌پله دارد که این فضا نیاز به نظافت و مراقبت دارد. علاوه بر این، باغچه و فضای پشت‌بام نیز بین تمام ساکنین مشترک است و برای مراقبت و تمیز نگه داشتن آنها نیز، باید هزینه کرد. بنابراین، اگر واحدی هنوز اجاره داده نشده است و کسی در آن ساکن نیست، دلیلی برای عدم پرداخت شارژ ندارد و این مالک است که باید شارژ ماهانه ساختمان را پرداخت کند.
نحوه محاسبه شارژ واحد خالی در هنگام جابجایی مستاجر
اگر واحدی اجاره داده شود و مستاجر هنوز در واحد ساکن نشده باشد، برای پرداخت شارژ در این چنین موقعیتی، مالک و مستاجر باید به توافق برسند که مستاجر هزینه را پرداخت کند، یا اینکه پرداخت شارژ بر عهده مالک است.
اما نکته مهم در مورد هزینه‌های ساختمان این است که، برخی هزینه‌ها مانند بازسازی ساختمان و تغییر نمای ساختمان، بر عهده مالکین است که در قانون بیان شده که مالکین واحدها باید برای پرداخت این هزینه‌ها اقدام کنند. در این موارد خالی بودن و خالی نبودن واحد اصلا مطرح نمی‌شود و تمام مالکین موظف به پرداخت هزینه‌های این‌چنینی هستند. علاوه بر این در مواردی مانند تعویض ایزوگام، شخصی که طبقه اول است نمی‌تواند بگوید که از پشت‌بام استفاده نمی‌کند و به همین خاطر هزینه تعویض را پرداخت نمی‌کنم. هزینه‌های این‌چنینی به ایمنی ساختمان ربط دارند و بنابراین، همه ملزم به پرداخت آنها هستند. در مورد خانه‌های خالی از سکنه نیز، این مورد صدق می‌کند و مالکین موظف به پرداخت این مدل هزینه‌ها هستند.
نکته مهم دیگر در مورد هزینه شارژ واحدهای خالی از سکنه این است که، تصمیم‌گیری درباره روش پرداخت شارژ و همچنین نحوه محاسبه شارژ در ساختمان‌ها برای این واحدها، بر عهده مدیر ساختمان است و او می‌تواند هزینه شارژ واحد خالی از سکنه را بر اساس هزینه‌های جاری در ساختمان، به مالک اعلام و آن را اخذ کند.
آیا مستاجر بدون سکونت هم باید شارژ بپردازد؟
اگر مالک، آپارتمان خود را به شخصی اجاره داده باشد و مستاجر هنوز در واحد خود مستقر نشده باشد، شارژ ساختمان باید با توجه به توافقی که بین مالک و مستاجر صورت می‌پذیرد، پرداخت شود. البته، در چنین موقعیت‌هایی معمولا مالک است که باید هزینه شارژ ساختمان را پرداخت کند، چرا که مستاجر هنوز هیچ نفعی از سکونت در آپارتمان نبرده است و این مالک است که باید هزینه شارژ را برای واحد خود بپردازد.
نکته: توافق میان مستاجر و مالک بر سر پرداخت هزینه شارژ ساختمان، پس از فسخ قرارداد قابل اجرا نیست؛ مگر اینکه، این مورد در قرارداد ذکر و بیان شده باشد که مستاجر پس از فسخ قرارداد نیز باید شارژ را پرداخت کند.
معافیت پرداخت شارژ برای واحدهای خالی
مطمئنا تا به اینجای مقاله متوجه شدید که هیچ ماده قانونی برای عدم پرداخت شارژ از سمت واحدهای خالی از سکنه تدوین نشده است. اما طبق شرایطی، مدیران ساختمان می‌توانند مبلغ شارژ ساختمان برای واحدهای خالی از سکنه را کمتر از دیگر واحدها اعلام کنند.
به عنوان مثال، می‌توانند مبلغ شارژ این واحدها را به توجه به عدم استفاده از آسانسور و همچنین فضاهای مشاع کمتر در نظر بگیرند. علاوه بر این و با توجه به عدم سکونت در این واحدها، می‌توان هزینه‌های مربوط به پرداخت قبوض آب، برق و گاز را برای این واحدها در نظر نگرفت تا بتوان تقسیم‌بندی عادلانه‌ای برای هزینه شارژ میان تمام واحدها، به‌وجود آورد.
عدم پرداخت شارژ توسط مالک آپارتمان خالی
همان‌طور که در هر آپارتمانی این امکان وجود دارد که واحدهای دارای سکنه از پرداخت شارژ امتناع می‌کنند، به همین مقدار نیز احتمال عدم پرداخت شارژ از سوی مالکین واحدهای خالی نیز وجود دارد. اکثر آنها اعتقاد دارند که به دلیل عدم سکونت فردی در ساختمان، از پرداخت شارژ معاف هستند. برای این افراد در ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمانها، مقرر شده که ابتدا مدیر به‌وسیله اظهارنامه و از طریق دادگاه، مبلغ شارژ را آنها مطالبه کند. اما اگر مالک باز هم از پرداخت شارژ امتناع کرد، مدیر می‌تواند پس از گذشت ۱۰ روز از تسلیم اظهارنامه، برخی امکانات مشترک در ساختمان مانند شوفاژ، برق و آب را برای واحدِ مذکور قطع کند.
در صورت عدم پرداخت مجدد، در این مرحله مدیر می‌تواند صدور اجراییه را برای مطالبه مبلغ تقاضا کند. علاوه بر این، این امکان برای مدیر و ساختمان فراهم است که به دادگاه مراجعه و مالک را برای پرداخت شارژ احضار کند. معمولا در این مواقع، دادگاه‌ها مالک را از خدمات دولتی محروم می‌کنند و مبلغ پرداختی آنها را دو برابر کنند.
نتیجه‌گیری
هر آپارتمانی هزینه‌هایی دارد که پرداخت تمام این هزینه‌ها، بر عهده مالکین و مستاجرینی است که در آن واحدها سکونت دارند. اما این بدین معنا نیست که واحدهای خالی از سکنه معاف از پرداخت شارژ ساختمان هستند. طبق قانون، پرداخت شارژ ساختمان به خالی بودن یا سکونت داشتن افراد در آپارتمان ربطی ندارد و همه ملزم به پرداخت این مبلغ هستند.
در این مقاله درباره تمام شرایط پرداخت شارژ توسط واحدهای خالی گفتیم، اما در نهایت باید اعلام کرد که همه چیز در این‌باره توافقی است و مدیران، مالکین و مستاجرینی که در خانه مستقر نشدند، می‌توانند با هم توافق کنند که چه کسی و به چه میزان مبلغ شارژ را بپردازد.
