یکی از مواردی که برای بسیاری از مستاجران و مالکان هنوز هم مبهم باقی مانده، مبحث مربوط به سرقفلی و معنای آن است. اگر بخواهیم این کلمه را به‌صورت خلاصه برای شما معنا کنیم، باید گفت که سرقفلی یعنی فردی مغازه‌ای را از صاحب آن اجاره کند و از طریق آن کسب درآمد کند، اما با سر رسیدن مدت زمان اجاره، باید مغازه را با تمام زحماتی که برای فروشگاه خود کشیده، به مالک آن برگرداند. این معنای سرقفلی به‌صورت خلاصه بود، اما اگر قصد دارید درباره این کلمه بیشتر بدانید و با قوانین وضع شده برای حمایت از مستاجران بیشتر آشنا شوید، در این مقاله ما را همراهی کنید.
سرقفلی چیست؟
سرقفلی یکی از مفاهیمی است که در قانون روابط موجر و مستاجر به آن اشاره شده است و در زمان قدیم به آن «حق کسب و پیشه یا تجارت» می‌گفتند. به عبارت خیلی ساده، سرقفلی به معنای حق تقدمی است که برای مستاجر برای ادامه سکونت در محل اجاره در نظر گرفته می‌شود. بنابراین، مستاجر و مالک در زمان عقد قرارداد، حتما باید سرقفلی را در قرارداد بیاورند و مبلغی نیز بین طرفین بابت این حق پرداخت شود. نکته مهم در مورد این مبلغی که بین مستاجر و مالک جابجا می‌شود این است که، این مبلغ در زمان تخلیه به قیمت روز محاسبه و به مستاجر پرداخت می‌شود. علاوه بر این، انتقال سرقفلی در تمدید قرارداد با توافق بین طرفین صورت می‌پذیرد و این در مورد مبلغ اجاره‌بها نیز صدق می‌کند.
قوانین مربوط به سرقفلی
مطمئنا دلیل حمایت قانون از مستاجرینِ اماکن تجاری را در پاراگراف اول متوجه شدید، اما بیایید کمی بیشتر درباره این حق صحبت کنیم. اگر قرار باشد فردی با اجاره یک باب مغازه برای خود شهرتی دست‌وپا کند و پس از اتمام قرارداد، مالک از خود بخواهد که محل را ترک کند، بنابراین زحمات او برای رساندن کسبوکار به آنجا عملا از دست می‌رود. اینجا بود که قانون‌گذار وارد شد و به فکر این افتاد که ارزش افزوده‌ای پنهان برای اماکن تجاری و مستاجران آن در نظر گرفته شود. در واقع، این تصمیم برای آن بود که بتوانند از حق مستاجران در برابر مالکان در چنین مواقعی دفاع کنند.
تا به امروز، قانون مربوط به سرقفلی بارها و بارها دستخوش تغییر شده تا به شکل امروزی در آمده است. نکته مهم در مورد قوانین مربوط به سرقفلی این است، که اگر قرارداد اجاره ملک تجاری در تاریخ قبل از تغییر قانون باشد، بنابراین قوانین مربوط به قرارداد اجاره او و حتی تخلیه ملک نیز مطابق با همان قوانین اجرا می‌شود که در همان سال وضع شده است. این قانون برای اولین بار در سال ۵۶ نوشته شد و بعد، در سال ۷۶ دستخوش تغییر شد. بنابراین، اگر تاریخ قرارداد اجاره ملک تجاری برای قبل از سال ۷۶ است، در این صورت نمی‌توان برای آن قوانین سال ۷۶ را در نظر گرفت و باید به قانون سال ۵۶ رجوع کرد. اما قانون سرقفلی در سال ۷۶ درباره سرقفلی چه می‌گوید؟
مستند به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ پس از خاتمه قرارداد اجاره، عقد اجاره منقضی می‌گردد و مالک می‌تواند تخلیه ملک تجاری را از مستاجر بخواهد. این موضوع بدین دلیل است که در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ تمدید خودکار قرارداد اجاره بر خلاف سال ۵۶ وجود ندارد.
می‌توان سرقفلی را با یک مثال بهتر توضیح داد:
فرض کنید فردی یک باب مغازه را از صاحب آن اجاره کرده است. ارزش این مغازه را اگر ۲ میلیارد تومان است و مستاجر قرار است ماهیانه ۲۰ میلیون تومان به مالک اجاره بدهد. اگر مستاجر مبلغ ۱ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان را بابت سرقفلی مغازه بپردازد، می‌تواند با توجه به حق سرقفلی، اجاره ماهانه خود را به عدد ۲۰۰ هزار تومان برساند.
انواع سرقفلی
در مفهوم سرقفلی، دو نوع سرقفلی وجود دارد که در ادامه به آنها اشاره خواهیم کرد:
سرقفلی واقعی
سرقفلی واقعی به حقی گفته می‌شود که مستاجر قرار است برای اولین بار مغازه یا ملک تجاری‌ای را اجاره کند. این ملک هیچ سابقه کسبی ندارد و فرد به‌عنوان اولین نفر به‌شمار می‌آید که قرار است آن مغازه را برای کسبوکار اجاره کند، مانند مغازه‌های پاساژِ تازه‌سازی که افراد از مالکین آنها اجاره می‌کنند. در زمان عقد قرارداد میان موجر و مستاجر، موجر حق سرقفلی و امتیاز آن را به مستاجر می‌فروشد و مستاجر نیز موظف است مبلغ سرقفلی را به او بپردازد. در زمان اتمام مدت قرارداد و تخلیه ملک نیز، موجر باید حق سر قفلی مستاجر را بپردازد.
در نهایت باید گفت که سرقفلی واقعی منشا قراردادی دارد و در اینکه آیا ملکی امکان واگذاری با حق سرقفلی دارد یا خیر، در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌شود. در همین دفاتر نیز، می‌توان ثبت کرد که ملک با حق سرقفلی واگذار شده است.
سرقفلی مجازی
سرقفلی مجازی معنا و مفهومی جدا از سرقفلی واقعی دارد. سرقفلی مجازی در ارتباط با تلاش، موفقیت کسبی و حسن شهرت مغازه‌دار است که این حق با توجه به درآمد به‌دست آمده از مغازه‌ی اجاره‌شده و همچنین میزان سرمایه‌گذاری تعیین می‌شود.
قانون سال ۵۷ در مورد تخلیه ملک تجاری
همان‌طور در بالا عنوان کردیم، قوانین مربوط به تخلیه ملک تجاری به زمان عقد قرارداد ربط دارد؛ اما در کل، تخلیه ملکی که پیش از قانون سال ۵۷ منعقد شده ممنوع است. اما این امکان برای موجر فراهم است که بدون پرداخت حق سرقفلی، برای تخلیه ملک توسط مستاجر اقدام کند. اما گاهی اوقات، موجر باید نیمی از حق سرقفلی را به مستاجر پرداخت کند تا او ملک را تخلیه کند. این در حالی است که، در برخی مواقع نیز باید تمام مبلغ سرقفلی به مستاجر پرداخت کند تا شرایط برای تخلیه فراهم شود.
تخلیه ملک تجاری بدون پرداخت سرقفلی به مستاجر
در صورتی که یکی از موارد زیر اتفاق افتاده باشد، موجر می‌تواند بدون پرداخت حق سرقفلی حکم تخلیه ملک را بگیرد:
- چنانچه مستاجر در ملک تجاری مرتکب تعدی و تفریط شده باشد.
- چنانچه مستاجر اجاره بها را پرداخت نکرده باشد.
- چنانچه مستاجر در ملک تجاری شغل خود را تغییر داده باشد.
تخلیه ملک تجاری با پرداخت کامل حق سرقفلی به مستاجر
در صورتی که یکی از موارد زیر اتفاق افتاده باشد، موجر باید با پرداخت کامل حق سرقفلی حکم تخلیه ملک را بگیرد:
- در صورتی که ملک نیاز به تخریب و یا بازسازی داشته باشد و مالک برای این کار حکم تخلیه گرفته باشد.
- در صورتی که ملک دارای کاربری مسکونی نیز باشد و خود مالک و یا یکی از اعضای خانواده او بخواهند در آن زندگی کنند.
- در صورتی که مالک به آن ملک تجاری برای راه‌اندازی کسبوکار نیاز داشته باشد.
تخلیه ملک تجاری با پرداخت نیمی از حق سرقفلی به مستاجر
در صورتی که مستاجر ملک تجاری را به غیر انتقال داده باشد و با توجه به تخلفی که انجام داده، تنها نیمی از حق سرقفلی را دریافت خواهد کرد.
قانون سال ۷۶ در مورد تخلیه ملک تجاری
قوانین مربوط به تخلیه ملک تجاری با سرقفلی، به دو دسته قانون سال ۵۶ و قانون سال ۷۶ تقسیم می‌شود. در بالا در مورد قوانین تخلیه ملک تجاری با توجه به قانون سال ۵۶ گفتیم، الان زمان آن رسیده که به قانون سال ۷۶ بپردازیم.
با توجه به قانون سال ۷۶، مالک می‌تواند پس از اتمام دوره قرارداد اجاره، درخواست تخلیه ملک را اجرا کند. یکی از تفاوت‌های اساسی میان قوانین سال ۷۶ و ۵۶ این است که، در سال ۵۶ امکان تمدید خودکار قرارداد اجاره وجود داشت و این در قانون سال ۷۶ وجود ندارد و عملا پس از اتمام قرارداد، عقد اجاره منقضی می‌شود.
