همه چیز درباره نوسازی ساختمان
ساختمان‌ها نیز مانند هر سازه دیگری، عمر مفیدی دارند که بعد از مدتی به پایان می‌رسد؛ اما این به معنای پایان کار ساختمان نیست. راه‌های زیادی برای بازسازی، تعمیر یا نوسازی ساختمان وجود دارد که می‌تواند ساختمان را به اوج شکوه قبلی بازگرداند.
قبل از آنکه به سراغ هر نوع تغییر و بازسازی در ساختمان بروید، خوب است کمی در مورد مزایای نوسازی، مراحل و مشکلاتش بدانید. علاوه بر این، خوب است بدانید که تفاوتی بین بازسازی و نوسازی وجود دارد. هر کدام از آنها با توجه به شرایط ساختمان و بودجه و زمانی که در اختیار دارید، برای ساختمان مفید هستند.
نوسازی یا بازسازی؟
گاهی بسته به شرایط، افراد صاحب‌خانه تصمیم می‌گیرند ساختمان را به طور جدی و از پایه تغییر دهند؛ سازه را تحکیم کنند، پلن آن را تغییر دهند و تجهیزات اساسی ساختمان را به‌روز کنند. این موارد شامل بازسازی کامل ساختمان هستند. اما نوسازی عموماً شامل تغییرات اساسی نیست و همان ساختار قدیمی را در خانه حفظ خواهد کرد.
تغییراتی مانند نوسازی کابینت‌ها، تغییر شیرآلات، نورپردازی جدید، رنگ‌آمیزی و کاغذ دیواری، تغییر کف‌پوش و تغییر دستگیره‌ها جزو نوسازی ساختمان محسوب می‌شوند. نوسازی به طور کل به زمان و بودجه کمتری نیاز دارد و انتخابِ افرادی است که می‌دانند ساختمان استحکام لازم را دارد؛ اما با انجام تغییراتی کیفیت بهتری پیدا خواهد کرد.
چرا نوسازی کنیم؟
نوسازی ساختمان حتماً مزایای زیادی دارد که باعث می‌شود افراد زیادی برای آن هزینه کنند. البته مشخص است که نوسازی باعث می‌شود ظاهر ساختمان از این رو به آن رو شود. می‌توانید با نوسازی ساختمان، یک سازه قدیمی را به یک آپارتمان شیک امروزی تبدیل کنید، هرچند این تنها مزیت نوسازی ساختمان نیست. می‌توانیم مزایای زیر را برای نوسازی ساختمان در نظر بگیریم:
استفاده بهینه از انرژی:
مصالح قدیمی انرژی بیشتری مصرف می‌کنند و هدررفت زیادی دارند. با نوسازی می‌توانید بخش زیادی از انرژی مصرفی ساختمان را کاهش دهید. این کاهش انرژی می‌تواند با تغییر و بهینه‌سازی سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی اتفاق بیفتند، یا با تغییر المان‌هایی مانند پنجره از هدررفت انرژی جلوگیری شود.
افزایش عمر سازه:
تعمیر خرابی‌ها و نوسازی سازه به عمر مفیدتر و طولانی‌تر ساختمان کمک می‌کند. اگر تمام خرابی‌ها به‌موقع تعمیر شوند هم از هزینه‌های بیشتر در آینده جلوگیری می‌شود و هم ساختمان برای مدت طولانی‌تری زیبا و کارا باقی خواهد ماند.
هزینه نگه‌داری کمتر:
خانه به رسیدگی دائم نیاز دارد وگرنه خیلی زود و با توجه به وضعیت آب‌وهوا و جنس مصالح مورد استفاده، از بین خواهد رفت. بنابراین قبل از آنکه برای ترمیم آسیب‌ها یا از بین بردن کپک‌ها مجبور به هزینه‌های گزاف شوید، اقدام کنید.
افزایش کیفیت زندگی:
زندگی در یک ساختمان شیک، زیبا و تمیز از کیفیت بسیار بالاتری برخوردار است. ممکن است بعضی از امکانات برای برخی از ساکنین یک ساختمان اهمیت کمتری داشته باشد و حاضر نباشند بابت آن هزینه کنند. اما در نهایت زیبایی و شیکی یک ساختمان برای تمام اعضای آن امنیت و آرامش را به دنبال خواهد داشت.
افزایش ارزش ساختمان:
دو ساختمان در یک محل و با شرایط تقریباً مشابه را در نظر بگیرید. از بین این دو ساختمان ساختمانی که نوسازتر دیده شود و از امکانات بهتری برخوردار باشد ارزنده‌تر تلقی می‌شود. بسیاری از افراد قبل از فروش یک ساختمان به آن رسیدگی می‌کنند و آن را نوسازی می‌کنند تا قیمت و ارزش بالاتری پیدا کند.
کاهش خطر در ساختمان:
زیبایی مهم است؛ اما ایمنی از آن هم مهم‌تر است. نوسازی تنها بر ظاهر ساختمان مؤثر نیست، بلکه می‌تواند امنیت بیشتری ایجاد کند. برای مثال تعویض درب‌های یک ساختمان با درب‌های ضدسرقت یک اقدام برای ایمن‌سازی ساختمان است. یا تعویض سنگ‌های نما که شل شده‌اند و امکان سقوط دارند، به دلیل ایمنی اهمیت بسیار بالایی دارد.
چه قسمت‌هایی به نوسازی نیاز دارند؟
شاید بعضی امکانات ساختمانی که در آن ساکن هستید قدیمی شده است و به فکر تغییر هستید، اما نمی‌دانید آیا زمان مناسب برای تغییر فرا رسیده یا نه. واقعیت این است که هر بخش از ساختمان در یک بازه زمانی فرسوده می‌شود و گاهی یک بخش از ساختمان تنها از نظر ظاهر فرسوده شده و مشکل دیگری ندارد.
به همین دلیل هر قسمت از ساختمان باید به طور جداگانه بررسی شود. گاهی نوسازی تنها برای ایجاد یک فضای تازه و حس خوب به ساکنین انجام می‌شود. البته اگر چیزی امنیت افراد را به خطر می‌اندازد، باید هرچه سریع‌تر ترمیم شود.
اگر آسیب‌هایی و مشکلات جدی مانند کپک، خرابی‌های جدی در تأسیسات، مشکلات امنیتی یا ایرادات جدی در ساختمان میبینید، بهتر است هرچه سریع‌تر مشکل را با دیگران در میان بگذارید و از یک متخصص مشورت بگیرید. برخی مشکلات هرچه بیشتر بمانند سخت‌تر رفع می‌شوند. پس زودتر برای بازسازی یا نوسازی ساختمان اقدام کنید.
برخی قسمت‌های ساختمان زودتر از بقیه خراب می‌شوند و بیشتر از بقیه بخش‌ها به چشم می‌آیند. معمولاً افراد برای نوسازی این بخش‌ها اقدام می‌کنند که بیشتر روی زندگی ساکنین تأثیر می‌گذارد.
تعمیرات اساسی
بازسازی بخش‌های اساسی ساختمان مانند سیستم گرمایشی، شوفاژخانه، لوله‌کشی و سیم‌کشی زمانی اتفاق می‌افتد که ایرادی وجود دارد. چنین تغییراتی به نسبت هزینه‌بر هستند و اگر در بخش‌های عمومی ساختمان باشند، باید با موافقت و مشارکت تمام اعضا انجام شوند.
تعمیرات مشاعات
بیشتر اختلافات در بازسازی یا نوسازی ساختمان مربوط به قسمت مشاعات ساختمان است. مشاعات، شامل هر بخشی از خانه است که تمام ساکنین از آن استفاده می‌کنند. حیاط، راه‌پله، آسانسور، پارکینگ و پشت‌بام از جمله مشاعات ساختمان‌ها هستند.
هر تغییری در مشاعات ساختمان باید با هماهنگی تمام اعضای ساختمان صورت گیرد. این موضوع شامل بازسازی نمای سازه هم می‌شود. البته به غیر از این موضوع، برخی تغییرات در نما یا برای مثال اضافه کردن اتاقی در پشت‌بام، به مجوزهای قانونی هم نیاز دارد که خوب است قبل از اقدام درباره آنها جست‌وجو کنید.
نوسازی نمای ساختمان
زمانی که نمای ساختمان دیگر آن زیبایی قبل را ندارد و خطر سقوط مصالح هم پیش آماده، وقت آن رسیده دستی به سروروی نمای ساختمان بکشید. در نوسازی نمای سازه چیزی تخریب نمی‌شود و تنها قسمت‌های آسیب‌دیده، ترمیم می‌شوند.
می‌توانید علاوه بر نوسازی نما و ترمیم خرابی‌ها، تغییرات جالبی مانند نورپردازی‌های جدید را هم در نظر داشته باشید. چنین نوسازی‌ای هزینه کمتری نسبت به بازسازی کل نما و تغییرات اساسی دارد و در عین حال ظاهر نما را دوباره زیبا خواهد کرد. تمیز کردن نما، نورپردازی جدید و ترمیم از جمله اقدامات اولیه برای نوسازی نما هستند.
تغییرات در طراحی داخلی
از تغییرات کلی ساختمان که بگذریم، برخی از مهم‌ترین نوسازی‌ها داخل خانه انجام می‌شوند. تغییراتی مانند تعویض کابینت‌ها بسیار مؤثر و چشمگیر خواهند بود و حال و هوای خانه را عوض می‌کنند. اگر به دنبال کارهای پیچیده‌تر و تأثیرگذارتر هستید، می‌توانید از رنگ و کاغذدیواری شروع کنید. تغییراتی مانند تعویض کف‌پوش‌ها و شیرآلات نیز ظاهر خانه را دگرگون می‌کنند.
مشکلات قانونی در نوسازی ساختمان
در نوسازی ساختمان، همیشه همه چیز به‌سادگی پیش نخواهد رفت. بسیاری از درگیری‌های بین ساکنین از اختلاف نظرهای کوچک در مورد ساختمان شروع می‌شوند و به یک جدال بزرگ ختم می‌شوند. برای چنین اختلافاتی در قانون راه‌حل مشخصی وجود دارد. اگر فردی از ساکنان تمایل به نوسازی دارد اما سایر افراد مخالف هستند، باید یک دادخواست مبنی بر تمایل به نوسازی ساختمان بنویسد و به شورای حل اختلاف ارائه کند.
روند قانونی
در ادامه روند قانونی کارشناسان رسمی دادگستری وارد عمل می‌شوند و سازه را بررسی می‌کنند.زمانی دادگاه رأی به انجام نوسازی می‌دهد که بیشتر کارشناسان معتقد باشند زندگی در ساختمان مورد بحث برای ساکنین خطر جانی یا مالی دارد. البته چند نکته وجود دارد. در ابتدا ساکنین می‌توانند به توافق یک کارشناس انتخاب کنند؛ اما اگر به توافق نرسند، می‌توانند به وزارت مسکن و شهرسازی برای انتخاب کارشناس درخواست بدهند.
ممکن است ساکنین مخالف نتوانند از پس مخارج اجاره خانه‌ای دیگر تا پایان بازسازی یا نوسازی خانه بر بیایند. بنابراین طبق ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها، افرادی که درخواست نوسازی ساختمان را دارند موظف هستند تا پایان نوسازی ملکی برای افراد مختلف اجاره کنند. این قانون در این باره اینگونه می‌گوید:
«در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری، عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت‌های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌توانند بر اساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکانی که از همکاری خودداری می‌ورزند، نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام کنند.»
طبق این قانون پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر مالک، مبلغ اجاره و سهم این افراد از همان واحد پرداخت خواهد شد. اگر فردی واحد خود را برای بازسازی تخلیه نکند، بعد از این مراحل امکان صدور حکم تخلیه برای آنها وجود دارد.
در نهایت با وجود قوانین پیچیده و مشکلات احتمالی، بهتر از قبل از هر اقدامی در مورد این قوانین مطالعه کنید و از حقوق خود به طور کامل مطلع شوید.
