زندگی در آپارتمان‌های چند طبقه و مجتمع‌های بزرگ مسکونی که در هر طبقه چندین واحد وجود دارد و جمعیت قابل توجهی در ساختمان سکونت دارند روز به روز در حال گسترش است و به نحوی بخش مهمی از زندگی و روابط اجتماعی ما در چهارچوب یک آپارتمان اتفاق می‌افتد.
داشتن آرامش و آسایش، حریم خصوصی، نظم و نظافت محیط زندگی، امنیت جانی و مالی، حفظ شئونات اخلاقی و… در یک مجتمع یا آپارتمان در گرو وضع و رعایت یک سری قوانین و رسیدگی به موقع امور است و این مسئله به خودی خود صورت نمی‌پذیرد.
به همین دلیل در آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی شخصی تحت عنوان مدیر ساختمان به تنهایی یا در غالب هیئت مدیره (در آپارتمان‌ها یا مجتمع‌های بزرگ) انتخاب شده تا وظایف مدیر ساختمان را بپذیرد و به امور کلی ساختمان رسیدگی کند.
بسیاری از افراد به دلیل سکونت در واحدهای مستقل و ویلایی، روستا، ساختمان‌های چندطبقه کوچک و… آشنایی چندانی با مبحث مدیریت ساختمان و وظایف مدیر ساختمان ندارند و ما در ادامه این مطلب قصد داریم مفصلا به این موضوع بپردازیم پس تا پایان با ما همراه باشید.
مدیر ساختمان کیست و چگونه انتخاب می‌شود؟
مدیر ساختمان همانطور که از نام آن پیدا است شخصی منتخب از سمت مالکین و ساکنین و یا هیئت مدیره آپارتمان و مجتمع است که در حیطه اختیارات خود به امور ساختمان رسیدگی کرده تا نظم و آرامش برقرار و سکونت در ساختمان توأم با آرامش و رفاه باشد.
مدیر ساختمان حتما باید طی جلسه مجمع عمومی ساختمان و با حضور کلیه مالکین واحدهای مسکونی انتخاب شود و اگرچه مستاجرین حق شرکت در مجمع و اظهار نظر را داشته اما حق رأی رسمی را ندارند البته در صورت وجود هیئت مدیره این افراد هیئت مدیره هستند که فرد اصلح را میان خود انتخاب می‌کنند.
بنابراین مدیر ساختمان یکی از مالکین است و حتما باید در ساختمان ساکن باشد و این شخص حتما باید با اکثریت آرا و نهایت برای دو سال انتخاب شود اما در صورت تمایل اعضای ساختمان می‌تواند به مدیریت خود برای بیش از دو سال ادامه دهد.
وظایف و اختیارات مدیر ساختمان چیست؟
مدیر ساختمان بر اساس قوانین تملک ساختمان‌ها حوزه اختیاراتی دارد و برخی قوانین نیز به شکل عرفی و با توجه به شرایط موجود در ساختمان توسط ساکنین، هیئت مدیره و مدیر ساختمان وضع شده و مدیر ساختمان به ابلاغ و نظارت بر اجرای آن موظف می‌شود و در ادامه مهم‌ترین وظایف و حیطه اختیارات مدیر ساختمان را شرح خواهیم داد.
-
- پیگیری مسائل تاسیساتی و مشکلات فنی ساختمان
در هر آپارتمان و مجتمعی مشکلاتی مانند خرابی آسانسور، موتورخانه، پمپ آب، خرابی درب‌های ریموتی، کثیف شدن نقاشی یا کاغذدیواری مشاعات، شکستن بخش‌های مختلف و… امری طبیعی است که در طول زمان اتفاق می‌افتد.
مدیر ساختمان موظف است که این مشکلات را در اسرع وقت پیگیری و جهت رفع آن‌ها اقدام کند و هزینه تعمیرات را از شارژ ساختمان تامین کند و اگر هزینه بیش از موجودی شارژ باشد آن را بین واحدهای ساختمان تقسیم و جمع‌آوری کند.
-
- جمع‌آوری شارژ و هزینه‌های عمومی ساختمان
مدیر ساختمان در هر ماه موظف است که هزینه مقرر شارژ ساختمان و دیگر هزینه‌های عمومی که بین اعضا تقسیم می‌شود مانند پول برق، آب، گاز، تعمیرات، تغییرات و… را جمع‌آوری کرده و قبوض عمومی را به موقع پرداخت کند.
-
- توجه به نظافت ساختمان
در هر ساختمانی تعداد قابل توجهی از افراد زندگی می‌کنند بنابراین بطور طبیعی قسمت‌های مشترک ساختمان مانند راه‌پله‌ها، راهروها، آسانسور، پارکینگ و… در معرض کثیف شدن است و اگر قوانین مبنی بر رعایت نظافت وجود نداشته باشد یا به افرادی که نظافت را رعایت نکرده تذکر داده نشود بهداشت ساختمان از بین می‌رود.
مدیر ساختمان موظف است قوانین مربوط به رعایت بهداشت را در تابلو اعلانات مشخص کند و به افرادی که قوانین را نادیده می‌گیرند تذکر جدی داده و از طرفی به صورت مرتب بخش‌های مشترک ساختمان را از طریق مستخدم نظافت کند.
-
- همکاری با مراجع قانونی
گاها ممکن است در یک ساختمان جرمی مانند دزدی، ضرب و جرح، نزاع و… اتفاق بیفتد و جریان به پلیس و نیروی انتظامی کشیده شود که در چنین شرایطی پلیس عموما ابتدا به سراغ مدیر ساختمان رفته تا جزئیات بیشتری از جریان پیش آمده کسب کند و بنابراین یکی از وظایف مدیر ساختمان همکاری کامل با مراجع قانونی در چنین شرایطی است.
-
- رسیدگی به اختلافات ساکنین
در هر ساختمانی ممکن است اختلافات و مشکلاتی بین ساکنین یا در واقع همسایگان پیش بیاید و این مسئله ادامه پیدا کند و باعث سلب آرامش ساختمان و ساکنین شود بنابراین در صورتی که برخی از همسایگان به دلیل اختلافاتی که باهم دارند باعث سلب آرامش دیگران شوند مدیر ساختمان باید با دخالت مسالمت آمیز در جهت برقراری آرامش با طرفین وارد مذاکره شود.
-
- برقراری نظم و امنیت در ساختمان
مدیر ساختمان موظف است به اموری مانند اساس کشی ساکنین، تعمیرات ساکنین، نحوه استفاده ساکنین از امکانات عمومی و قسمت‌های مشترک ساختمان، ورود و خروج افراد غیر ساکن و مشکوک به ساختمان، توجه به امنیت ساختمان در طول شبانه روز و… رسیدگی کند.
بنابراین عدم نظم و امنیت در یک ساختمان به شکل قابل توجهی با میزان مسئولیت‌پذیری و برخورد قاطع مدیر ساختمان با افرادی که مخل نظم و امنیت هستند مربوط باشد.
-
- توجه به مطالبات ساکنین و رفع کاستی‌ها
یکی از بدیعی‌ترین وظایف هر مدیر ساختمان این است که به مطالبات معقول و معمول ساکنین در خصوص کاستی‌های ساختمان یا مشکلات جاری توجه کند و تا جای ممکن در راستای برآورده شدن این مطالبات در حوزه اختیارات و توانایی‌های خود تلاش کند.
بنابراین وجود صندوق انتقادات و پیشنهادات در ساختمان یا برگزاری جلسات مجمع ساکنین در بازه‌های زمانی مختلف کمک می‌کند که مطالبات ساکنین به تبع زمان و شرایط موجود مشخص و در راستای آن‌ها چاره اندیشی شود.
-
- مدیریت مخارج عمومی ساختمان
مدیر ساختمان موظف است که مخارج عمومی ساختمان را برآورد و در غالب شارژ یا هزینه تعمیرات، امکانات و… بین ساکنین تقسیم و جمع‌آوری کند و رسید کلیه مخارج مربوط به ساختمان را داشته باشد.
-
- پیگیری امور شهرداری
مدیر ساختمان به عنوان نماینده یک ساختمان باید در امور شهرداری ساختمان مانند پیگیری سند، تجدید بنا و بازسازی آن، مشکلات عمومی ساختمان که مربوط به شهرداری هستند و… رسیدگی کند.
-
- کنترل وکالت نامه و اطلاع رسانی به افراد غایب
اگر یکی از مالکین به مستاجر خود حق وکالت بابت شرکت در جلسات و… را داده باشد مدیر ساختمان باید صحت این وکالتنامه را تایید کند و در ضمن گزارش جلسه و جمع بندی آن را به افراد غایب در جلسه اطلاع‌رسانی کند.
-
- بیمه کردن ساختمان در مقابل سوانح
مدیر ساختمان وظیفه بیمه کردن ساختمان در برابر سوانحی همچون آتش‌سوزی و… را بر عهده دارد و پس از برگزاری جلسه در خصوص بیمه کردن ساختمان باید به امور مربوط به آن رسیدگی کند.
نکته مهم
در خصوص وظایف و اختیارات مدیر ساختمان بری موارد به شکل قانونی و مصوب وجود دارند و هر مدیر ساختمان موظف به اجرا و رعایت این قوانین است بطور مثال مدیر ساختمان و یا هیئت مدیره حق تفویض مدیریت ساختمان به شخص سومی که ساکن ساختمان نیست را ندارند و…
اما برخی قوانین و مقررات نیز به تبع شرایط ساختمان و تفاوت آن با دیگر ساختمان‌ها به تصویب می‌رسد و به عرف همان ساختمان مربوط می‌شود که مدیر ساختمان باید به این قوانین پایبند باشد اما با توجه به شرایط و با مشورت ساکنین و هیئت مدیره این قوانین و مقررات قابل لغو می‌باشند.
اهمیت و مزایای وجود مدیر ساختمان
تصور برخی از افراد نسبت به مدیر ساختمان شخصی است که تنها شارژ ماهیانه را جمع‌آوری می‌کند و یا اینکه نهایتا به تاسیسات رسیدگی می‌کند اما وجود مدیریت ساختمان بسیار مهم و دارای مزایای زیر است.
-
- با وجود مدیریت ساختمان دیگر نیازی نیست شما شخصا به نظافت مشاعات ساختمان بپردازید و یا به افرادی که نظافت را رعایت نمی‌کنند تذکر دهید.
-
- مدیر ساختمان امنیت ساختمان را با مسائلی مانند اتاق نگهبان، دوربین مداربسته، کنترل ورود افراد بیگانه، قفل کردن درب‌های ورودی در ساعات پایانی شب، همکاری با نیروی پلیس و… برقرار می‌کند و از این ساکنین امنیت جانی و مالی بیشتری خواهند داشت.
-
- با وجود مدیر ساختمان نظم و انضباط عمومی برقرار می‌شود و شما حداقل اختلاف و درگیری را با همسایگان خواهید داشت.
-
- مدیریت ساختمان به شکل ویژه‌ای بر روی رعایت شئونات اخلاقی در ساختمان و رفتار ساکنین در چهارچوب فرهنگ آپارتمان نشینی و حفظ اخلاق تاثیرگذار است.
-
- مدیر ساختمان در حفظ اموال و افزایش امکانات عمومی ساختمان بسیار موثر است.
-
- در صورت عدم وجود مدیر ساختمان ممکن است برخی از ساکنین به خود اجازه دهند که خارج از فرهنگ و مقررات آپارتمان‌نشینی رفتار کرده و مخل آرامش و آسایش دیگر ساکنین شوند و…
حقوق مدیر ساختمان چگونه تعیین می‌شود؟
سوال‌های همیشگی که در مورد مدیریت ساختمان وجود دارد این است که حقوق مدیر ساختمان چقدر است؟ چگونه تعیین می‌شود و چه کسی آن را پرداخت می‌کند؟ در ابتدا باید گفت مدیر ساختمان نیز یک شغل است که حقوق و مزایای خود را دارد و بر اساس وزارت کار تعیین می‌شود.
در حالت رسمی بین مجمع عمومی ساختمان یا هیئت مدیره و مدیر ساختمان یک قراردارد تنظیم می‌شود که در آن مجمع عمومی کارفرما و مدیر ساختمان کارگر محسوب شده و بر اساس این قرارداد کاری حقوق و مزایای مدیر ساختمان طبق وزارت کار تعیین می‌شود و فرقی ندارد که مدیر از ساکنین ساختمان یا شخصی غیر از ساکنین باشد.
اما اگر چنین قراردادی وجود نداشته باشد و مدیر فقط از بین ساکنین و طبق یک جلسه و بدون قرارداد رسمی تعیین شود حقوق و مزایای رسمی ندارد و حق برداشت هیچ مبلغی را نداشته مگر اینکه بر اساس عرف و رسم اعضای ساختمان مبلغی را ماهانه اضافه بر شارژ ثابت به عنوان دستمزد به مدیر ساختمان پرداخت کرده و یا او را از پرداخت شارژ ثابت معاف کنند.
