اگر شما هم در زمینه خرید و فروش ملک و زمین تخصص و فعالیت دارید یا برحسب تجربه شخصی اقدام به خرید زمین کرده باشید با واژه اوقاف آشنا هستید و می‌دانید که در ایران درصد املاک موقوفه آمار قابل ملاحظه‌ای دارند.
ابتدا لازم است بدانید که زمین‌های اوقافی در دسته املاکی قرار می‌گیرند که مالک آنها زمین را به اداره اوقاف و امور خیریه وقف کرده و یا متولی‌های شخصی، آنها را به صورت ۹۹ ساله با مبلغ ناچیزی به متقاضی اجاره می‌دهند.
در این باره سوالات و ابهامات بسیاری وجود دارد که متاسفانه برخی از شایعات و اخبار غیر معتبر سبب بدبینی اکثر افراد به خرید و سرمایه‌گذاری روی زمین‌های اوقافی شده و کمتر کسی به معامله چنین املاکی تمایل دارند.
این در حالی است که سند املاک و زمین‌های اوقافی با توجه به الزام ثبت سند در اداره امور اوقاف از اعتبار و اطمینان بیشتری هم برخودار هستند و اگر مخاطب تمامی مراحل ثبت و خرید را طی پروسه قانونی و رسمی پیش ببرد هیچ مشکلی در خصوص مالکیت او پیش نخواهد آمد.
اما شاید برای برخی از افراد سوال باشد که اوقاف یعنی چه و به چه زمین‌هایی تعلق می‌گیرد؟ در پاسخ به این سوال باید بدانید که چنین زمین‌هایی توسط مالکین اصلی به اداره اوقاف و امور خیریه واگذار می‌شوند و برخی از موارد دیگر نیز از طرف متولی شخصی وقف شده و به صورت ۹۹ ساله به خریدار اجاره داده می‌شوند.
اجاره‌بهای چنین املاکی مبلغ ناچیزی است که صرفا برای نقض نشدن حکم اجاره‌ای زمین موقوفه پرداخت می‌شود و شما به مدت ۹۹ سال بر روی زمین یا ملک موقوفی خود اختیار خواهید داشت و کسی نمی‌تواند منکر مالکیتتان شود و یا آن را از شما پس بگیرد.
وضعیت مالکیت در ملک‌های اوقافی چگونه است؟
همانطور که اشاره شد در زمینه خرید زمین‌های اوقافی شما به نوعی مستاجر ۹۹ ساله آن خواهید بود و این بازه زمانی طولانی خیال شما را راحت می‌کند که به صورت بلند مدت روی زمین و ملک اوقافی خود سپرده‌گذاری کنید.
نکته‌ای که برای بسیاری از متقاضیان مبهم است وضعیت مالکیت در چنین زمین‌هایی بوده و بهتر است مطلع باشید که در این قبیل از زمین‌ها شما مالک خانه یا آپارتمان مسکونی، تجاری و… هستید که در زمین اوقافی وجود دارد؛ اما مستاجر زمین زیر بنا محسوب می‌شوید و مالک آن به حساب نمی‌آیید.
در این مورد ما با دو اصطلاح روبرو هستیم که املاک اوقافی را تفکیک و تعریف می‌کنند و مورد اول عرصه است که به زمین موقوفه گفته می‌شود و اگرچه شما تا ۹۹ سال اختیار دار ملک اوقافی در آن هستید اما زمین زیربنا تحت مالکیت شما نیست و حق خرید و فروش آن را نخواهید داشت.
مورد بعدی اعیان گفته می‌شود و به خانه، آپارتمان، مغازه و… تعلق می‌گیرد که در زمین اوقافی ساخته می‌شود و در واقع شما با خرید ملک موقوفه مالک بخش اعیان و مستاجر بخش عرصه به حساب می‌آیید.
سند ملک اوقافی با سند معمولی چه تفاوتی دارد؟
اعیان و عرصه در مورد املاک موقوفه دو سند مجزا و کاملا معتبر دارند و مراحل خرید و فروش هردو را اداره اوقاف یا متولی نظارت و بررسی می‌کنند چرا که سند عرصه تحت مالکیت اداره اوقاف یا متولی خاص است و آن را با مبلغ کمی به متقاضی اجاره ۹۹ ساله می‌دهند.
سند اعیان نیز به نام شما ثبت می‌شود و کافی است پروسه ثبت سند و معامله با متولی اصلی یا اداره اوقاف به درستی و قانونی طی شود تا در حیطه مالکیت شما هیچ مشکلی پیش نیاید و در صورتی که سند ملک وقفی شما از لحاظ حقیقی و حقوقی هیچ ایرادی نداشته باشد، معامله شما رسما و کتبا از اعتبار کافی برخوردار است.
سند ملکی: سندهای ملکی با تقسیم‌بندی ملک به صورت شش دانگ و کاملا مساوی انجام می‌شود و ممکن است سند یک پارچه یا چند پارچه باشد اما باید هر برگ سند منگوله دار و ثبت شده در دفتر اسناد رسمی باشد تا از اعتبار لازم برخوردار شود.
نام و مشخصات مالک یا مالکین هر دانگ از سندهای ملکی باید با شماره پلاک ثبتی در هر برگ سند درج شود و این اسناد با شماره سریال مشخص به راحتی از طریق املاک و اداره ثبت اسناد قابل پیگیری است.
سند وقفی: این اسناد اگرچه در دیدگاه اغلب افراد رسمیت و ارزش چندانی ندارند اما بهتر است بدانید که سندهای وقفی علاوه‌بر تایید اداره ثبت، توسط اداره اوقاف نیز ثبت و پیگیری می‌شوند.
سند وقفی اختیار تام را به مالک خود نمی‌دهد و نمی‌توانید بدون اجازه اداره اوقاف یا متولی در خصوص خرید و فروش یا اجاره عرصه تصمیمی بگیرید و لازم است هرگونه اقدام در زمینه تغییر ملک وقفی با نظارت و تایید اداره اوقاف طی شود.
متولی املاک اوقافی چه کسانی هستند؟
نکته بسیار مهمی که باید به هنگام خرید ملک اوقافی مورد توجه قرار بگیرد پیگیری و مطلع شدن از متولی اصلی زمین است و حتما تا زمانی که از وضعیت وقفی زمین به درستی آگاه نشده‌اید اقدام به خرید نکنید.
- ملک وقفی شخصی یا خاص
- ملک وقفی آستان قدس
- املاک موقوفه سازمان اوقاف
- املاک موقوفه ابقاع متبرکه
با چهار دسته املاک اوقافی آشنا شدیم و در این باره زمین‌هایی که تحت مالکیت دولت باشند اوقاف عام بوده و هرگونه تغییر در وضعیت مالکیت و ساختار این املاک باید تحت نظارت اداره امور اوقاف انجام شود.
اوقاف خاص هم که متولی شخصی دارند و اجاره یا خرید و فروش عرصه تحت کنترل شما نیست و به متولی وابسته است؛ اما در مورد خرید و فروش و حتی اجاره اعیان مختار هستید و اگرچه مستاجر محسوب می‌شوید اما تا ۹۹ سال حق مالکیت اعیان را دارید.
تسهیلات و اختیارات زمین اوقافی
پیش از این هم اشاره شد که زمین‌های اوقافی دو سندی هستند و هرچند که مخاطب در مورد زمین موقوفه مالکیت و اختیاری ندارد اما اجازه ساخت و ساز در آن را داشته و حتی می‌تواند ملک موجود در زمین را خرید و فروش کند و در این مورد هیچ تفاوتی با سندهای ملکی وجود ندارد.
موضوع دیگری که زمین‌های وقفی را به گزینه‌ای مناسب و بدون مشکل برای خرید و سرمایه‌گذاری تبدیل می‌کند تسهیلاتی است که به این زمین‌ها نیز تعلق می‌گیرد و شما می‌توانید مانند یک زمین ملکی از حق خرید و فرش، ساخت و ساز، رهن و اجاره، وام مسکن و… برخوردار باشید.
مزایا و معایب زمین های اوقافی
آنچه که در ایران زمین‌های اوقافی را با ارزش کمتری روبرو کرده باور غلطی است که رسمیت و قانونی بودن املاک موقوفه را زیر سوال می‌برد و سبب شده تا برخی افراد از خرید و سرمایه‌گذاری روی چنین زمین‌هایی خودداری کنند.
این در حالی است که سند املاک وقفی در انواع عام و خاص کاملا معتبر است و در صورتی که متولی آن مشخص و وضعیت زمین از نظر حقیقی و حقوقی کاملا شفاف و قانونی باشد دیگر ترس و ابهامی برای خرید و مالکیت املاک موقوفه وجود نخواهد داشت.
مزایای املاک موقوفی
از مزایای زمین‌های موقوفی می‌توان به قیمت مناسب آنها اشاره کرد که به نسبت سندهای ملکی قیمت ارزان‌تری دارند و این ویژگی برای افرادی که می‌خواهند با بودجه کمتر صاحب ملک شوند بسیار سودمند است.
اما موردی که سبب شده تا زمین‌های موقوفه دارای معایبی نیز باشند وضعیت سند عرصه‌ای است که در اختیار خریدار قرار نمی‌گیرد و مخاطب حکم مستاجر زمین را دارد و خرید و فروش زمین در حوزه اختیارات وی قرار نمی‌گیرد.
همان اندازه که اجاره‌بهای بسیار ارزان زمین‌های اوقافی یک مزیت مهم محسوب می‌شود اما همین ویژگی به یکی از معایب این املاک نیز تبدیل شده است چرا که در صورت قصد خرید و فروش این زمین‌ها باید خریدار مابه‌التفاوت مبلغ اجاره زمان خرید تا زمان فروش را مجددا به اداره اوقاف پرداخت کند.
قیمت خانه اوقافی
با توجه به اینکه در سند وقفی چنین اراضی قید شده که مالک حق دخل و تصرفی روی عرصه را نداشته و تنها مالک و یا مستاجر ۹۹ ساله اعیان محسوب می‌شود لذا برخی از افراد تمایلی به خرید و فروش چنین املاکی ندارند.
همین موضوع سبب شده تا قیمت زمین‌های وقفی نسبت به زمین‌های ملکی ارزانتر باشد و این از مهم‌ترین مزایای املاک موقوفه بوده و این در حالی است که سند این زمین‌ها کاملا معتبر و قانونی بوده و مالکیت شما در اکثر مواقع با زمین‌هایی که سند ملکی دارند تفاوت چندانی نداشته و شما اختیار املاک خود در عرصه موقوفه را دارید.
ملک اوقافی بخریم یا خیر؟
به طور کلی افکار عمومی دید مثبتی به املاک اوقافی ندارند و این موضوع سبب شده تا بیشتر افراد گمان کنند که چنین زمین‌هایی در آینده آنها را با مشکلاتی روبرو خواهد کرد لذا بازار خرید و فروش این املاک چندان پررونق نیست اما نه برای افرادی که از چند و چون این قبیل از اراضی با خبر هستند.
اگر شما به درستی از متولی اصلی زمین‌ها با خبر باشید و پروسه خرید و فروش اعیان یا اجاره عرصه را طبق قوانین جاری انجام دهید هیچ مشکلی در حوزه اختیارات شما تا پایان قرارداد ۹۹ پیش نخواهد آمد و مالک حقیقی و حقوقی ملک خود هستید.
پس از این مدت نیز شما می‌توانید به تمدید اجاره ملک اوقافی اقدام کرده و در ازای توافق و پرداخت مبلغ مربوطه مجددا زمین را از متولی اجاره کرده و همچنان اختار دار بخش اعیان زمین موقوفه خود باشید.
البته قیمت مناسب و تمامی آیتم‌هایی که در خصوص تسهیلات و ساخت و ساز به زمین‌های اوقافی تعلق می‌گیرد را فراموش نکنید و به این ترتیب می‌توانید با بودجه‌ای به مراتب کمتر صاحب زمین و ملکی شوید که سند رسمی و معتبری دارد.